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从百城的库存看,调控效应逐渐显现

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来源:中房网

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示,截至8月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米,环比增长0.8%,同比增长7.5%。

  从数据上看,最近三个月全国百城库存呈现了环比攀升的态势,这与各地项目供应节奏加快有关。易居研究院认为,在传统“金九银十”阶段,库存数据攀升并非负面信号。这说明房企推盘主动性增加、促销等动作节奏加快。另一方面,也说明市场房源相对充裕,有助于拉升相应城市的市场交易量。

  房价方面,1-8月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米,同比上涨10.7%。虽然今年前8月全国百城房价涨幅同比增速曲线略有抬头,但这或和成交结构有关。由于各类高端项目入市的门槛降低,进而容易影响成交结构和价格。但从具体的城市看,房价过热城市依然在减少,这充分说明地方调控政策实施精准有效。

  对于后市,易居研究院认为,当前全国房地产市场总体处于复苏态势,再加上进入到传统的“金九银十”阶段,各地楼盘供应增加、促销节奏明显加快,去库存压力有望进一步得到释放。但也需要看到,近期部分城市购房政策和银行贷款都有收紧倾向,房价依然有进一步降温的可能。对于后续去库存方面,既要引导合理的刚需和改善需求导入,也要严厉打击各类投资投机的购房需求。对于房企来说,主动降价让利给购房者,能够加快项目的去库存,进而有助于促进业绩成长和相关城市房价的降温。

 百城库存同比增8%,69城同比现增长

  报告显示,截至8月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米,环比增长0.8%,同比增长7.5%。供求关系方面,近3个月均呈现供大于求态势。根据报告,8月份100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米,而成交量为5341万平方米。

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  从各类城市看,二线城市的同比拉升态势较为明显。截至8月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2958、24993和20487万平方米,同比增速分别为11.7%、11.8%和2.1%。易居研究院分析认为,过去几年房企加大了对二线城市的投资拿地,尤其是结合都市圈和城市群概念进行了投资,所以库存数据有上升的可能。而加上近期二线城市销售市场开始受到管控,这都有可能使得库存同比增速扩大。


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  具体到各城市,报告显示,截至8月底100个城市中有69个城市库存出现了同比正增长现象。总体看,库存同比上升的城市数量更多。易居研究院分析,部分热点城市类似杭州和成都,去年的库存绝对规模并不高,所以今年预售证发放节奏加快的情况下,库存数据也容易反弹。对于此类房价略偏热的城市来说,库存数据上升,有助于抑制房价过快的上涨。

 三四线城市去化压力较大

  存销比方面,观察今年1-8月份数据,“倒U型”走势较为明显。报告显示,8月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间。


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  从城市结构来看,三类城市均有下行。根据报告,8月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为11.6、9.6和10.1个月。


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  具体到各城市,去化压力大的城市主要为三四线。根据城市排行可以看出,8月份存销比数值排名前10的城市中,除厦门外,剩下9个城市都是三四线城市。易居研究院认为,类似包头和日照等城市的去库存周期比较大,但是相比上半年的表现,实际上也呈现了去化周期加快的良好态势。若是金九银十成色比较足,那么后续此类城市的去化压力会得到进一步释放。

  房价过热城市继续减少

  楼市供应量的充裕,有助于房价降温。根据易居研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示,当前房价过热城市继续减少。根据易居研究院此前监测,1-6月份房价过热城市数据为11个,1-7月份减少到8个城市,目前逐渐减少为5个城市,这也说明最近一段时间以来的政策管控积极有效。


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  报告显示,1-8月份全国5个房价位于过热区间的城市分别是江阴、成都、珠海、银川和苏州。而这些城市中,包括成都和银川已经出台了相应的调控措施,易居研究院预计,此类城市后续房价涨幅会进一步收窄。

  虽然房价过热城市呈现减少的趋势,但前八月百城房价整体略有反弹。根据监测,1-8月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米,同比上涨10.7%。


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  实际上,此前100城年初累计房价同比涨幅曲线已经连续5个月下行,8月份这一数据略有反弹。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,随着供应节奏的加快,各类高端楼盘正积极入市,其会影响成交结构和价格折扣。但由于传统“金九银十”阶段已经到来,所以在实际过程中依然会有各类价格折扣等情况出现。

  此外,从城市结构上看,一线城市涨幅总体可控,二线城市涨幅略有扩大,三四线城市涨幅最大。报告显示,1-8月份,4个一线城市新建商品住宅成交均价为45833元/平方米,同比上涨6.3%。32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米,同比上涨9.6%。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米,同比上涨10.0%。

  易居研究院认为,今年前8月一线城市房价涨幅在5%-10%的区间波动。尤其是类似深圳等政策调控后,市场炒作现象减少,房价反弹受到抑制。类似价格水平也说明当前一线城市房价泡沫相对小,为购房形成了较好的窗口期。而二线城市的价格涨幅略有扩大,这或和当前积极供应高端楼盘有关。但从历史数据看,依然处于中偏高的水平。这对于二线城市强劲的潜在购房需求来说,防范价格反弹要作为一项长期的工作来开展。从三四线城市来看,今年购房政策收紧的重心在二线城市。后续一些重点三四线城市若是房价炒作较多,也需要积极落实“房住不炒”的导向,以进一步稳定市场预期。


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