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​2020 年贵阳市房地产市场  运行情况简析   (1至9月)

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来源:贵阳市房地产业协会

2020 年贵阳市房地产市场

运行情况简析

(1至9月)




贵阳市房地产业协会




进入三季度以来,在一系列更加积极有为的财政政策和更加灵活适度的货币政策综合作用下,在聚力“六稳”“六保”背景下,房地产市场延续复苏态势,主要指标持续改善,市场信心逐渐恢复,成交日益活跃,房价总体稳定。






01

一、土地市场成交情况



土拍市场持续升温。三季度,随着经济形势逐步好转,房地产市场持续复苏,企业拿地热情高涨,中铁、龙湖、金科、恒大、中天、新城控股等知名品牌企业竞相出手,贵阳土拍市场异常活跃,土地成交量大幅增长。


(一 ) 土地挂牌成交总量 。据贵阳市公共资源交易平台数据显示,今年第三季度,贵阳市挂牌出让用地共成交 170宗,比二季度增长 125%;成交面积 702.57 万平方米,比二季度增长 92%;成交金额 291.84 亿元,比二季度增长 93.4%。1-9 月份全市挂牌出让用地累计成交 314 宗,成交面积1247.15 万平方米,成交金额 506.22 亿元。


(二 ) 成交地块用途结构 。三季度,全市商业(含商务办公)、住宅类用地成交 89 宗,成交面积 346.48 万平方米,成交金额 266.03 亿元;工业、仓储、物流及其他用地成交81 宗,成交面积 356.09 万平方米,成交金额 25.81 亿元。1-9 月份全市商业(含商务办公)、住宅类用地累计成交 167宗,成交面积 644.68 万平方米,成交金额 460.42 亿元;工业、仓储、物流及其他用地累计成交 147 宗,成交面积 602.47万平方米,成交金额 45.79 亿元。


(三)成交地块区域分布。成交地块主要集中在白云、双龙、乌当等远中心区域及清镇、修文等县(市)。1-9 月份,白云区成交地块面积 213.11 万平方米,修文县 182.42万平方米,双龙经济区 162.12 万平方米,清镇市 157.2 万平方米,乌当区 120.04 万平方米,上述五个区县(市)成交面积共计 834.89 万平方米,占全市成交面积的 67%;经开区成交面积 93.59 万平方米,息烽县 68.65 万平方米花溪区 67.08 万平方米,观山湖区 55.77 万平方米,开阳县 32.23万平方米;老城区成交量相对较小,其中云岩区 26.66 万平方米,南明区 20.31 万平方米;此外,高新区成交面积 18.47万平方米,综保区 29.5 万平方米。


(四 ) 房地产开发用地成交情况 。房地产开发用地成交面积占据半壁江山,成交金额超九层。1-9 月份,全市房地产开发类用地成交 167 宗,成交面积 644.68 万平方米,占全市成交地块总面积的 51.7%,成交金额 460.42 亿元,占全市成交地块总金额的 90.9%。从各区、县(市)成交情况看,云岩区面积 26.32 万平方米,金额 60.09 亿元;南明区面积17.51 万平方米,金额 45.08 亿元;观山湖区面积 34.35 万平方米,金额 37.47 亿元;经开区面积 33.01 万平方米,金额 43.4 亿元;花溪区 38.74 万平方米,金额 29.49 亿元;白云区面积 27.32 万平方米,金额 23.11 亿元;乌当区面积120.04 万平方米,金额 98.09 亿元;双龙经济区面积 87.11万平方米,金额 63.34 亿元;清镇市面积 124.21 万平方米,金额 38.25 亿元;开阳县 10.31 万平方米,金额 1.83 亿元;修文县面积 107.7 万平方米,金额 18.6 亿元;息烽县面积18.06 万平方米,金额 1.67 亿元。地价总体表现平稳,最高成交价为新城控股拍下的云岩区八鸽岩街道办事处 GD(20)017 号地块,商住综合楼面地价 7621 元/平方米,其次为观山湖区宾阳大道 G(20)031号地块,住宅楼面地价 5640 元/平方米,南明区解放路 GD(20)013 号地块住宅楼面地价 5010 元/平方米,此外,花溪区贵筑街道办事处洛平村 G(20)033 号地块商住综合楼面地价 4083 元/平方米,白云区金东社区 GD(20)016 号地块商住综合楼面地价 4039 元/平方米。从区域上看,云岩区、南明区楼面地价约在 4000-5000 元/平方米之间,观山湖区平均约 5000 元/平方米,花溪区、经开区 3500-4000 元/平方米,白云区 2500-4000 元/平方米,乌当区 2500-3500 元/平方米,清镇、开阳、修文、息烽等地价相对较低,大部分在 2000 元/平方米以下。


小结 :三季度,随着经济基本面持续向好和房地产市场持续回暖,贵阳土地市场异常活跃,以房地产为主导的企业纷纷加快布局,积极拿地,土地成交量大幅攀升,地价基本稳定,土地市场的活跃,在一定程度上体现了企业对贵阳房地产市场发展的信心,也为下一步房地产市场持续增长做好了项目储备。


02

二、房地产市场运行情况



(一 ) 房地产开发投资情况 。市场持续回暧,企业投资意愿增强,投资力度加大。据统计数据显示,三季度,贵阳市房地产开发完成投资 348.79 亿元,比二季度增长 16%;1-9月份累计完成房地产开发投资 923.97 亿元,同比增长 0.1%,增幅比 1-6 月份扩大 1.5 个百分点。从投资结构看,住宅投资 667.98 亿元,同比增长 9.7%;办公楼投资 26.49 亿元,同比下降 49.5%;商业营业房投资 97.86 亿元,同比下降18.4%;其他 131.64 亿元,同比下降 6.8%。


(二)房屋开(竣)工情况。据统计数据显示,1-9 月份房屋施工面积 7328.31 万平方米,同比下降 1%,其中住宅面积 4838.32 万平方米,同比增长 1%;房屋新开工面积1256.39 万平方米,同比下降 12.4%,其中住宅面积 927.77万平方米;房屋竣工面积 160.62 万平方米,同比下降 11.7%,其中住宅面积 118.43 万平方米,同比增长 9.4%。


(三 ) 房地产开发到位资金情况 。房地产企业资金情况总体上比二季度有所好转,但仍然呈现紧张态势。据统计数据显示,1-9 月份,全市房地产开发到位资金 663.87 亿元,同比下降 4.8%,降幅比 1-6 月收窄 14.3 个百分点。其中:国内贷款 52.01 亿元,同比增长 25.6%;自筹资金 178.89 亿元,同比增长 9.3%;其他资金来源 24.09 亿元,同比下降3.1%;定金及预收款 203.18 亿元,同比下降 16.6%;按揭贷款 205.7 亿元,同比下降 8.1%。


(四 ) 新建商品房供应情况 。为抢抓“金九银十”销售机遇,7 月份以来各企业加快了推盘进度,第三季度商品房新增供应快速增长。据网签数据显示,三季度,贵阳市新建商品房批准预售面积326.48万平方米,比二季度增长39.1%,其中:住宅面积 254.11 万平方米,商业、办公房面积 44.01万平方米。累计新增供应上,1-9 月份,贵阳市新建商品房批准预售面积 749.12 万平方米,同比下降 3.4%,降幅比 1-6月收窄 25.6 个百分点,其中:住宅面积 597.67 万平方米,同比增长 8.3%;商业、办公房面积 97.14 万平方米,同比下降 26.4%,降幅比 1-6 月收窄 41 个百分点。从新建商品房供应区域看,观山湖区、清镇市新增供应量较大,分别为 184.9 万平方米、166.38 万平方米,占全市新增供应的比重分别为 24.7%、22.2%;云岩区 86.69 万平方米占 11.6%,南明区 86.26 万平方米占 11.6%,经开区 68.96万平方米占 9.2%,白云区 68.08 万平方米 9.1%,其余各区(县)新增供应量相对较小。


(五 ) 商品房销售情况 。今年一季度,受疫情影响,房地产市场进入冰封期,商品房销售大幅萎缩,二季度以来,随着新冠疫情得到有效防控,房地产市场逐步恢复,成交量逐步企稳回升,三季度市场继续保持稳步回升态势,企业促销力度加大,疫情期间被抑制的需求得到充分释放,“金九银十”成绩亮眼,其中九月份单月网签达到 121 万平方米,为今年以来单月网签之最。据网签数据显示,三季度贵阳市新建商品房网签面积 334.08 万平方米,比二季度的 326.87万平方米增长 2.2%,比一季度的 159.13 万平方米增长109.9%,其中:住宅面积 242.55 万平方米,商业、办公房面积 59.69 万平方米。从累计网签量来看,1-9 月份贵阳市商品房网签面积 820.08 万平方米,同比增长 5.8%,其中:住宅面积 655.71 万平方米,同比增长 14.5%;商业、办公房面积 107.36 万平方米,同比下降 8.7%。从区域分布看,观山湖区遥遥领先,销量位居全市之首,清镇市异军突起,成交量仅次于观山湖区,云岩区、乌当区、白云区也有不错表现。具体网签量上,云岩区网签面积 94.91万平方米,南明区 57.78 万平方米,观山湖区 227.79 万平方米,花溪区 54.91 万平方米,乌当区 72.12 万平方米,白云区 71.81 万平方米,经开区 46.97 万平方米,高新区 23.45万平方米,清镇市 123.28 万平方米,开阳县 10.48 万平方米,息烽县 11.77 万平方米,修文县 24.81 万平方米。90-120 平方米户型仍然是市场需求主流。从成交住房套型结构看,据网签系统数据显示,1-9 月份贵阳市商品住房网签成交 56592 套。其中:120 平方米以上 21830 套,占总套数据的 39%;90-120 平方米 26367 套,占 47%;90 平方米以下 8395 套,占 14%。从住房购买群体结构看,本市购买 28686 套,占网签商品住房套数的 51%;市外购买 27906 套,占 49%(其中省内购买 18166 套,占 32%;省外购买 9740 套,占 17%)。


(六 ) 商品房价格情况 。房价稳中略降,总体没有较大波动,配套良好的高品质项目价格仍有较强支撑,房价受区域限制的特性在逐步消减,除老城区和观山湖区外,花溪区、乌当区相继出现单价过万项目。从指数上看,今年以来新建商品住房价格环比指数波动幅度不大,走势比较平稳;上半年同比指数涨幅逐步回落,6 月份与去年同期持平,7 月份同比下降 0.9%达到今年以来的最低点,8 月份以来降幅逐步收窄,到 9 月份同比下降 0.1%,总体上看房价仍处于合理可控区间。从均价上看,1-9 月份贵阳市商品住宅网签均价 9430 元/平方米,同比下降 1.3%。从区域上看,均价过万的有云岩区、观山湖区、乌当区,其中观山湖区均价 11984 元/平方米,位居全市之首,乌当区 10462 元/平方米居第二位,云岩区 10387 元/平方米,南明区因受部分特殊低价房屋影响,导致全区均价回落到 9700 元/平方米;经开区、花溪区均价9600-9700 元/平方米左右;白云区、高新区均价约 9200 元/平方米左右;清镇市均价 7118 元/平方米,开阳、修文、息烽均价在 4400-5000 元/平方米之间。二手房价格方面,据国家统计局公布的房价指数显示,2020 年以来贵阳市二手住房价格指数呈现持续下降态势。从同比来看,指数由 1 月份下降 2.8%到 7 月份下降 5%,降幅逐步扩大,8 月份以来降幅有所收窄,但仍然下降 4%以上;从环比来看,除 2 月份持平外,其余各月均呈现下降,降幅在 0.1%-0.4%之间,可见,无论从同比还是环比看,二手房价格均明显弱于新房价格。


(七 ) 二手房成交情况 。据网签系统数据显示,三季度,贵阳市二手房成交面积 84.32 万平方米,比二季度增长31.8%,其中二手住房成交面积 80.43 万平方米,比二季度增长 33.3%。1-9 月份,贵阳市二手房成交面积 178.02 万平方米,同比下降 7.6%,其中二手住房成交面积 167.78 万平方米,同比下降 8.1%;二手房成交套数 18664 套,同比下降9.5%,其中二手住房成交套数 17284 套,同比下降 8.7%;二手房成交金额 118.46 亿元,同比增长 0.01%,其中二手住房成交金额 112.75 亿元,同比增长 1.2%。


(八)商品房库存情况。据网签系统数据显示,截至9月末,贵阳市商品房库存面积 3549.35 万平方米,同比增长15.7%,其中:住宅面积 1409.5 万平方米,同比增长 22.2%;商业、办公以及其他房屋面积 5 2139.85 万平方米,同比增长18.5%。从库存消化周期来看,住宅消化周期 20 个月,商业、办公房消化周期 0 50 个月,住宅库存基本可控,商业办公及其他库存压力较大。


小结:总体来看,三季度房地产市场继续保持回暧态势,市场人气持续回升,购房需求逐步释放,商品房销售量增价稳,房地产主要指标好于上半年,房地产市场走势基本符合“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。从区域板块来看,观山湖区是当前贵阳房地产市场最火爆的区域,本区域在供应、销量、价位均居全市之首;“湖城”清镇也是当前热点区域之一,供应与销量已超越大部分区县,房价有了显著提升;花溪、乌当凭借良好的生态优势,生态、文旅地产发展步伐加快;白云区依托观山湖以及金融北城、数博大道等利好因素,房地产开发后劲十足,总体上各区域板块都有不错表现。



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