多地出台调控政策 促进市场平稳健康发展

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来源:中国建设

中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

住房问题关系民生福祉。让人民群众住有所居,帮助新市民、青年人等缓解住房困难需要一项项切实的政策落实落地。记者梳理发现,近来,不少城市出台了相关调控政策,从新房认筹户数限制、二手房指导价格到控制土地出让价格,多举措促进房地产市场平稳健康发展。

降低热度稳预期

“三稳”中要着重关注稳预期,通过合理引导市场预期,降低市场热度,实现稳房价目标。

有些楼盘深受市场欢迎,认筹户数远高于房源数量,市场热度过高。此外,一些意向购房者担心摇号失利,便参与多个楼盘的认筹,虚增了楼市热度,不利于房地产市场的稳预期工作。为此,一些城市在购房资格认定、认筹户数限制等方面出台政策措施,降低市场热度、稳定市场预期。

武汉市发布《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知》规定,购房先申请购房资格,符合条件才能领到购房的“房票”,有效期60天。在完成公示后,一张房票一次只能登记一个楼盘,登记一次后即时锁定,不能再去别的楼盘登记,等到开盘销售后,购房资格认定结果自动解除锁定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,该政策目的在于减少意向购房者盲目登记热点楼盘的现象,降低了楼市虚火现象,具有非常好的预期导向,有助于促进购房的理性和房地产市场的平稳发展。其他城市出台过类似政策,采取的是限制意向购房者单次认筹多个楼盘的行为。比如,南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于规范购买新建商品住房报名工作的通知》规定,针对部分关注度较高的商品住房项目,采取集中供应方式上市销售,申购人自报名之日起至摇号结果公示当日止,仅可参加一个集中供应项目的购房报名;非集中供应的项目,申购人可参加多项目报名。

济南市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》规定,取得预售许可的商品房项目,开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源,认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍。开发企业应与买受人书面明确认筹(购)楼栋及预售许可证信息,不得将未取得商品房预售许可的楼栋纳入选房范围。

打击炒房稳房价

炒房客通过住房赠与等手段规避限购政策、一些中介机构违规参与哄抬二手房价格……这些现象不仅不利于房地产市场平稳健康发展,也严重损害了普通购房者的利益。对此,部分城市升级限购政策、发布二手房指导价,优先保障刚需、打击炒房行为。

上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布《关于加强住房赠与管理的通知》规定,自7月24日起,通过赠与方式转让住房的,受赠人应符合国家和本市住房限购政策;该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时,强化住房交易登记管理,将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围,对赠与当事人不符合住房限购政策的,不予办理交易登记手续。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,该政策旨在强化市场监管,杜绝通过赠予规避限购政策、进行炒房等现象发生,进而起到稳房价的作用。今年1月杭州出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;今年4月宁波出台的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定赠与人赠与住房后2年内在限购区域购买住房的,已赠与的住房计入赠与人家庭住房核查套数。相较而言,上海市的5年更为严格。

无锡市房地产调控领导小组办公室发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》规定,在调查分析基础上,以二手住房网签备案价格为基础,剔除异常和非典型性的交易记录,形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。该政策有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格。

海南省住房和城乡建设厅要求,房地产开发企业、中介机构和网络平台要落实主体责任,对商业、办公、LOFT(屋顶下的存物处,如阁楼)、公寓等房地产项目进行销售和宣传时,一律不得使用“不限购”“不限贷”等广告信息误导购房人购房;海南省房地产业协会也要充分发挥行业自律作用,倡议引导房地产企业、中介机构以及从业人员严格执行限购等政策,规范广告宣传行为,自觉维护房地产市场秩序。

杭州市发布的《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划(征求意见稿)》规定,实行差异化购房政策。选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域开展“职住平衡试点”,优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。探索研究特定区域购房政策,制定特定区域的差异化购房措施。

多措并举稳地价

由于部分企业非理性竞拍,导致一些地块出让价格高企;有些城市土地供给低于市场需求,导致土地市场热度较高。为此,一些城市通过控地价、加大土地供给等措施,稳定土地价格。

东莞市住房和城乡建设局发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》指出,稳控住宅用地出让价格。实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,结合竞保障性住房,研究更多灵活组合的方式,强化房价地价联动机制。非房地产开发企业不得参加住宅用地(含商住用地)竞买,企业联合体参加竞买的,房地产开发企业出资比例不得低于50%。建立有效的企业购地资金审查制度,竞买企业需说明购地资金来源并承诺为自有资金,相关职能部门可对购地资金来源进行穿透式核查,确保竞买企业购地资金依法合规。

深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》。意见稿指出,土地整备留用地(含征地返还用地、利益统筹留用土地,下同)原则上优先安排居住用途。已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地,可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度:原批准土地用途为居住的,可申请提高开发强度,超出原批复规模的,可用于建设出售的公共住房,或用于落实未落地或已落地但无法实施的土地整备留用地;原批准土地用途为商业的,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定,其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。调整后按本措施可提高居住用地开发强度的,新增的住宅建筑面积可按公共住房形式出售。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为,意见稿拟将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,以公共住房(安居型商品房或人才房)为主;在和原有商办物业价值相当的前提下通过住宅销售模式快速去化,不仅可以较快回款,也可加大住宅供给、缓解深圳市住房短缺问题。


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