新一轮楼市调控趋于精细化、高频化

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来源:丁祖昱评楼市

  “房地产行业监管正在持续收紧。仅7月份,中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条,8月初,各地方楼市调控迎来新一轮加码。

  8月5日,成都和杭州同日出台楼市新规,分别从加强赠与管理和上调社保年限等方面加强限购管理。自7月23日八部门发文整顿房地产市场秩序以来,为政策“打补丁”再下两城。同一日,被住建部点名表扬调控“模范生”的北京,发布围堵假离婚购房漏洞的政策内容,将本轮楼市调控的紧张情绪推至“小高潮”。

  在此之前金华、东莞、衢州等城市分别从加强限购、限售以及二手房参考价等多角度“打补丁”,其中东莞的“莞八条”更是被认为“史上最严”,调控力度比肩一线城市。而浙江衢州更是在20天内连发两次调控,并加入二手房成交参考价格发布机制。

  本轮热点城市调控正呈现精细化和高频化两大典型特征,侧重于执行层面的微调,旨在完善房地产交易规则、封堵投机漏洞。联系到7·23”住建部等8部门有关持续整治规范房地产市场秩序的通知,以及“730”中央政治局会议等多重定调,房地产市场短期内不但不会放松,而且还将全面持续收紧,更多三四线将纳入监控问责体系。”

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  热点城市频繁“补漏洞”,政策趋于高频化

  过去几天,调控高频化不仅体现在各城市之间,一日内北京、成都和杭州三城连发,同时也表现在城市纵向调整,年内东莞、上海、杭州等城市已发布多项调控内容,从多个角度全面围堵炒房漏洞,其中成都已经出台了6次新政,上海更是连番9次加码。

  这些城市典型的特征是,城市内部局部热度高涨,部分城市地价上涨推升房价上涨预期,二手房市场热度不减。

  典型如杭州,2021年以来,杭州市场异常火爆,成交显著放量,打新市场持续火爆,低中签率已成市场常态。从成交数据来看,5月份商品住宅成交面积为432万平方米,创历史新高。1-7月,杭州累计成交1446万平方米,同比增长70%。在“1.27”新政(中签率低于10%的房源实行限售5年)后,打新市场热度依旧不减。据统计,2021年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源将限售5年。

  针对市场出现的问题,杭州上调社保年限,落户未满5年需在购房之日起前2年连续缴纳社保满24个月,并且限购1套;非杭州户籍需要连续缴纳4年社保。同时,在项目摇号中,意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1,无房家庭和人才均根据社保和人才登记进行排序。政策加码之后,杭州将减少30%左右的房票。

图:2011年-2021年1~7月杭州商品住宅供求量价(单位:万平方米、元/平方米)

  数据来源:CRIC

  同日发布楼市政策成都来看,2021年,成都房地产市场整体保持较高热度,前7月商品住宅成交面积达到1006万平方米,较2020年和2019年均增长超三成。上半年,成都“日光盘”数量占比达到22%。在房价上涨预期方面,成都首轮集中土拍同样竞争激烈,超七成地块触及最高限价,平均自持比例近20%。

  对于成都而言,年内已经历了六次政策调整,此次则是在完善房地产交易规则、封堵投机漏洞的微调,对普通购房者而言保护多于限制,一方面,限购堵漏,防止通过“赠与”腾挪购房资格规避限购;另一方面“网红盘”购房顺位调整,保护在本区就业、落户的真刚需购房者。从影响力来看,楼市不会因此而发生根本转向,如果调控不进一步加码,平稳甚至稳中有升仍将是下半年成都楼市运行主基调。

图:2016年-2021年前7月成都商品住宅供求情况(万平方米、元/平方米)

  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

  此外,作为住建部点名的模范生,北京封堵“假离婚”炒房漏洞,这意味着此轮调控不但没有放松迹象,反而仍在查漏补缺阶段。实际上,此前深圳、上海、杭州均已出台相关政策,比如上海规定离婚3年内拥有的住房套数按离婚前总套数计算;杭州则在无房家庭认定上做限制,离异未满3年且有购房记录的,不作为无房家庭享受优先权。

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  热点城市将迎二手房限价时代

  8月6日,关于上海二手房房贷额度的消息在市场流传,上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则,即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,相对最低的价格审批贷款额度。上海二手房核验价与房贷挂钩。

  自7月23日住建部8部门发文以来,跟进升级调控的城市中,绍兴、金华、东莞、衢州明确了建立二手住房成交参考价格发布机制,商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。

  至此,加入二手住房成交参考价格或指导价的城市已达11个。二手房市场正在成为房地产调控的主战场,“建立二手住房成交参考价格发布机制”或将成为接下来重点城市政策内容的标配。此外,年初以来,重点城市二手住宅成交热度受学区房影响较大,接下来学区房将成为监管重中之重。

  自去年以来,重点城市新房市场热度传导至二手房市场,2021年上半年以来重点15城二手住宅成交套数超51万套,较2020年同期增加31.2%,成交量高于2012年以来的历史均值。但随着近几个月调控收紧,以及房贷利率上调,更有部分城市二手房贷款放缓等影响,但二手房成交情况有所下滑,6月重点15城二手住宅成交10.9万套,环比微降4.2%,同比下降11.9%,重点城市二手住宅市场进入盘整期。

  尤其是首个发布二手房参考价的深圳,上半年除了2月份同比有所上涨以外,其余月份明显低于去年同期,而6月深圳二手住宅共成交2820套,跌破3000套大关,环比下降22%,同比下降73.8%。短期内,深圳二手住宅市场热度短期内难以恢复。

  目前来看,多城将二手房参考价纳入政策内容,也预示着二手住宅将进入全面收紧阶段,重点城市将迎来二手房限价时代,后续相关市场指导价会细化至区域板块乃至单个小区。未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市,将迎来“二手房指导价”时代。

表:已发布二手房成交参考价的城市

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  调控更加精细化,金融监管已成趋势

  近日来,重点城市楼市进入新一轮密集调控周期,调控力度更大,内容更加精细化,调控次数倾向于更高频次,哪里有漏洞,“打补丁”式调控必然追上,精准且打击力度更强。

  调控内容更加具体,动态调节过程中靶向施治,一旦现有调控效果不及预期,新的调控就在路上,这也是本轮调控趋于高频化的一大原因。比如2021年至今,成都已经出台了6次新政,上海更是连番9次加码。

  值得注意的是,多数城市政策内容涵盖加强金融监管,无疑,这已成为本轮楼市调控的一大趋势。比如金华、东莞,对于购房者而言,严格审查首付资金来源,严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场;对于房企而言,强化购地资金来源审查,确保购地资金合法依规,倒逼企业降杠杆。

  此外,调控区域不断下沉,细化至热度较高的县域。比如,此次成都新政适度为高新、天府新区等过热区域降温;房价上涨压力大的金华、衢州更是将调控下沉至县市,“一城一策”逐渐演变为“一县一策”。

  在强化市场预期端,重点城市在扩大热点区域土地供应之外,新增“限房价、控地价、提品质”的方式出让,完善房价地价联动机制,未来“竞品质”或将成为土地出让中的主流方式之一。

  总的来看,房地产市场问责机制将不断强化,重点监测城市名单持续扩容,更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系。

  从城市跟进的角度来看,前期被住建部约谈的城市调控加码是大概率事件。涉及泉州、惠州、徐州、银川4个城市。而已出台调控政策的城市并非一劳永逸,如果后续出现楼市过热,或执行过程中发现新情况、新问题,调控加码的可能性依然存在,比如杭州、南京和武汉等。

附图:7月23日以来部分发布调控政策的城市及内容


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