[克而瑞]2021年三季度中国房地产总结与展望(上篇)

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来源:克而瑞

01

  政策篇

  政策“稳”字当头

  24城加码与7城限跌和5城财税托市并行

  ……略……

  总结

  01

  拿地销售比40%,稳地价同时倒逼房企降杠杆

  7月26日,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

  一方面,将投资与销售挂钩,是对房企融资“三道红线”的重要补充。严格约束房企融资、投资行为,倒逼房企主动降杠杆,防范系统性金融风险,切忌以企业杠杆率进一步高企为代价,博取更高的销售业绩。

  另一方面,为双集中供地政策打补丁。首轮集中供地中,规模房企、国企、央企凭借融资优势,几乎占据了半壁江山。严控拿地销售比,可以引导企业理性拿地,避免不惜成本地高价抢地,严重扰乱房地产市场秩序。

  02

  调整集中供地规则:降溢价率至15%、查资金、限马甲

  针对首轮集中供地出现的热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题,8月10日,自然资源部召开闭门会议,要求集中供地城市优化第二批次土地出让政策。

  8月以来,天津、南京、成都等相继发布了第二批住宅用地集中出让公告,土拍规则较首批均有所调整,主要涉及三方面:

  第一,加强竞买人资质、购地资金来源管理,提高竞拍门槛。福州、苏州、沈阳等明确土拍“限马甲”,同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。上海、沈阳等加强购地资金来源审核,严禁非自有资金购地。杭州提高竞买保证金缴纳比例至起拍价的20%,部分地块需足额缴纳30%,而首轮土拍竞买保证金仅为起始价的10%、最高5000万元。南京部分地块禁止合作开发,一家房企最多报名竞拍30%的地块。

  第二,下调最高限价,溢价率降至15%。天津、济南等下调土拍最高限价,济南共计40宗住宅及商业用地下调最高限价,天津61宗地便有53宗降幅超20%。南京、福州、天津等溢价率上限均调整至15%以内,杭州 “竞品质”地块最高溢价率更是低至5%。

  第三,达到最高限价后,竞价方式调整。青岛、沈阳等城市部分地块采取“限地价、竞品质”出让,杭州、天津、福州单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人,成都多数地块在达到最高限价后转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”,上海一次性报价阶段增加“随机值”。

1


  03

  24省市调控加码落实“稳房价”,9城出台二手房参考价

  ……略……

  04

  昆明、唐山等7城房价“限跌”,长春、珠海等5城财税托市

  三季度,全国房地产市场持续降温,部分压力城市更是出现大范围的降价潮。例如岳阳,多个楼盘价格“跳水”,降价幅度多达3000元/平方米,奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲,多家房企轮番降价,阳光城·新城·樾府售价由7000元/平方米降至4000元/平方米。

  出于稳房价、稳预期的需要,岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”。其中,岳阳、江阴明文规定禁止大幅降价,昆明、唐山、沈阳、株洲采取约谈的方式,禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战,扰乱房地产市场秩序。

  除了昆明、沈阳、岳阳、株洲这类传统压力城市之外,不乏唐山、江阴之前的热点城市。尤其是唐山,2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈,短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”,直观反映市场热度出现了180度的转折。

1


  长春、珠海等5城在财税层面出台支持性政策,促进住房消费,缓解房地产市场下行压力。长春发布购房补贴,首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民,分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

  肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率,降低二手房交易成本。具体而言,个人转让二手住宅的个人所得税率由2%调整为1%,二手非住宅个人所得税率、土地增值税率分别调整为1.5%和5%。

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  展望

  05

  去杠杆坚决、融资保持收紧且时间长,居民按揭额度或短期解锁

  从监管层表态来看,2021年以来房地产市场整体运行保持平稳态势,一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。

  我们认为长达20年房价只涨不跌,造就房地产“吸金”黑洞,反噬实体产业、抑制居民消费。与此同时,居民杠杆率、房企负债率大幅攀升,于金融风险“灰犀牛”已迫在眉睫。联系到中国经济正迎来由高速增长到高质量增长的转型窗口期,房地产调控引致的短期阵痛在所难免,绝不会囿于部分城市、部分房企出现了一些问题,便重走原先刺激房地产拉动经济增长的老路。

  考虑到本轮行业调控态度坚决、行业库存更低的现实,预计房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的政策主基调,房地产金融政策仍将全面趋紧的局面不会实质转变。

  房企整体融资环境还将保持收紧态势,倒逼房企主动降负债,那些存在潜在风险的房企融资难有实质改善,偿债压力或将不断加剧。行业仍将面临企业洗牌和退出的变革,优质房企也将获得集中度提升的机会。

  居民信贷政策难言松绑,确保居民杠杆率稳中有降。一方面,支持居民自住以及合理改善购房消费,首套房按揭贷款仍需保持一定的授信额度,短期内额度紧、放款周期长的情况或有改善,以实现房地产市场平稳运行。另一方面,热点城市仍将严控贷款资金流向管理,以严打经营贷为重要抓手,严防信贷资金通过各种渠道流入房地产市场。

  06

  地方政策收紧减少,部分因城施策放松对冲不改“维稳”基调

  在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下,调控自主权将下沉到各城市层面,夯实城市政府主体责任。依据各城市市场实际变化情况,针对性地局部放松或者加码调控政策措施,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  杭州、南京等热点城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲,一旦市场出现过热的征兆,房价上涨预期再起,不排除进一步升级调控的可能性。预计加码政策措施大概率将在现有政策范围内查漏补缺,收紧人才购房、强化离异家庭限购管控、建立二手房成交参考价等均是可能落地的政策选项。

  联系到下半年以来全国房地产市场持续降温,广州、武汉、重庆等热点城市成交同比转降,三季度密集调控成效显著,短期内暂无必要加码调控。受此影响,四季度热点城市政策加码的频次将显著低于三季度,甚至会出现政策空窗期。

  压力城市仍需为市场减压,防止城市房价出现大幅下滑。类比于长春、肇庆和珠海,预计以下两类城市有着强烈的托底房地产市场内在冲动,未来放松对冲或刺激的可能性颇高:

  其一,成交持续低迷、房地产库存高企的压力二、三线城市。例如二线城市中的大连、兰州、昆明等,房地产库存升至高位,又如三、四线城市中的烟台、衡阳、北海等,去库存压力不断加剧,去化周期更是突破30个月。

  其二,落地“限跌令”的压力城市。截至目前,沈阳、昆明、岳阳、唐山、江阴、张家口和株洲7城皆出现大范围的降价潮,地方政府紧急采取约谈房企、落地限跌令等维稳措施。为了减缓市场下行压力,扭转房价看跌预期,这类落地“限跌令”的压力城市更有必要稳定楼市。

  就措施而言,供应端少供地乃至阶段性不供地,有序引导市场供求关系逐步回归到良性的供求平衡区间范围。另外,增加低价地供应,调低土地出让底价,给予房企一定的让利空间。需求端仍需刺激居民合理的购房消费,购房补贴、税费减免等皆是可以操作的选项,对市场拉动力或将更为直接、有效。

  当然,部分城市局部放松并不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调,更难以扭转全国房地产市场持续降温的大趋势。

  02

      行业篇

  三季度销售、投资双降速

  四季度仅竣工延续高增

  2021年三季度信贷监管初见成效,新房销售由增转降且下行加速,7-8月商品房销售规模较过去两年同期回落,规模居首的东部地区销售增速也出现超10pct的涨幅收窄。新开工与土地购置双双乏力,竣工继续保持20%以上高增速,受此影响下7-8月开发投资额同比持平微增。

  四季度,我们认为,短期政策监管不变下当前居民信贷端与房企融资端所面临的难题不会缓解,销售将继续面临下行压力。房地产开发投资保持基本稳定,房企对竣工交付投入的加大将成为四季度开发投资额的主要支撑,全年规模仍有望创新高,但规模增速将进一步收窄。

  总结

  01

  7-8月销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%,东部地区增速回落13pct

  据国家统计局数据:1—8月,商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%;比2019年1—8月增长12.1%,两年平均增长5.9%;商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1—8月增长24.8%,两年平均增长11.7%。

         ……略……


1


  ……略……

  二季度后信贷政策、调控政策的收紧使得新房市场部分不合理需求得到抑制;部分房企“以价换量”使得观望情绪蔓延,延缓了刚性需求的释放。此外以一线及成都、杭州等核心二线为首出台的二手房市场指导价等也使得新房市场受到自传导二手房市场的消极压力。从百城市场表现及实地调研情况来看,房企“资金难”和购房者“房贷难”等一系列因素的影响在三季度陆续见诸楼市。

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  02

  7-8月新开工再放缓同比下降19%,竣工发力连续3季度同比增超20%

  据国家统计局数据:1—8月,房屋新开工面积135502万平方米,下降3.2%。房屋竣工面积46739万平方米,增长26.0%。受房屋新开工面积走低影响,1-8月房屋施工面积同比增速收窄至8.4%。

  ……略……

1

  房企“抢回款”目标压力下竣工持续高涨,连续3季度同比增速超20%。7-8月全国房企房屋竣工面积10258万平方米,较2020年和2019年同期分别上涨27%和12%。一方面在“抢回款”的目标压力下,提速已售项目竣工尽快“交楼”可盘活预售资金监管账户内资金,缓解企业经营压力;另一方面,“交付大年”下房企也具备刚性压力。因此房屋竣工面积持续发力,2021年连续3季度保持高速增长。

1

  房屋新开工和竣工面积此消彼长下,施工面积总量增速连续3个季度回落,前8月累计同比增速较前6月收窄1.8pct。相对应地,7-8月伴随着房企新开工进度大幅放缓和施工强度减弱,整体房地产开发投资额增速逐渐失去建安投资的支撑。


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  资金约束与销售放缓使地市热度急转直下,7-8月拿地规模同比降幅再扩大

  据国家统计局数据:1—8月,房地产开发企业土地购置面积10733万平方米,同比下降10.2%;土地成交价款6647亿元,下降6.2%;二者较1-6月降幅分别扩大1.7PCT和0.6PCT。三季度整体土地市场进一步降温,房企土地购置面积和成交价款进一步走低。

  8月受到多城二轮集中供地规则调整,一二线城市土拍量价均延续低位运行。成都、沈阳双双中止公告,青岛、济南以平淡收场。第一轮土拍亮眼城市中,福州、苏州等在土拍政策调整后也出现明显的冷热分化现象;杭州10宗“竞品质”地块仅有1宗正式进入竞价环节,其余9宗由于报名企业未达三家,无法进入后续竞拍环节,面临“流拍”。

  ……略……

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  04

  7-8月开发投资额同比仅增0.8%,三季度建安投资成规模支撑主力

  据国家统计局数据:1—8月,全国房地产开发投资98060亿元,较2020年和2019年分别增长10.9%和15.9%。

……略……

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  一方面,房企在审慎投资的决策下继续大幅缩减新开工与拿地计划,新房销售端的下行和政策调控端的收紧也使得房企对市场判断偏向悲观。在“以销定产”、“以销定投”方针下建安投资与土拓投资对整体开发投资规模支撑进一步失力,导致三季度开发投资同比增速大幅下滑。

  另一方面,房企到位资金紧缺下交付回款具有迫切性,房企在房屋竣工方面的持续发力在三季度更为突出。此外土地市场上,财务状况较好的房企对核心地块仍保有极高热情。因此房企对房屋竣工与高热地块的继续投入是三季度开发投资额得以保持基本稳定的关键。

1


  展望

  05

  四季度东中部增速再降,西部及东北量价齐跌,全年销售面积同比微跌

  商品房销售来看,随着包括信贷、融资、土地等各方面调控预期不变,楼市下行压力仍会加剧。

  东部地区和中部地区将面临更大增速回落。在信贷政策收紧下地区内三四线城市当前出现的“二手房断贷”、“新房首付流水严查”、“房贷利率上扬”等仍将继续对需求释放形成制约;调控监管深化下地区内上半年高热的一二线城市在四季度将明显降温,“二手房指导价”、“新房房票”等各地新政下部分投机性购房行为将被抑制。

  西部地区和东北地区量价齐跌的局面将更加严峻。在房企大力回笼资金降负债的动作下“零首付”、售后返款等营销现象将更为普遍,“降价潮”中购房者逐渐产生观望情绪,“以价换量”对销售规模的正面作用正在边际递减。另外,信贷资质严查的环境对部分民富基础较弱地区购房者存在较大购买力打击。同时,部分房企运营出现的困难也将使得市场预期和购房者情绪向消极化转变。

  此外2021年新开工持续乏力,预期四季度部分市场仍然高热城市将出现供应短缺现象,进而使得销售节点期销售表现不及往年。

  总而言之,正常需求的释放得以保证、多主体供应和多渠道保障下全年销售面积仍有望持平或微降,但四季度东部地区和中部地区销售规模难创新高,西部地区和东北地区将面临量价齐跌压力。

  06

  供给侧调控深入四季度房企拿地规模增速再降,22城二三轮集中土拍将降温

  房企拿地方面,随着土地市场供给侧调控进一步深入,多个重点城市调整并升级了二轮集中土拍规则,热点三四线城市也纷纷跟进,加强对地价、溢价率的管控,整体拿地情绪将趋于理性冷静。

  从福州、青岛、苏州、济南、杭州等已开始第二轮集中土拍的成交情况来看较第一轮已有明显降温。预计在土拍规则调整后,22城后续进行额第二轮和第三轮集中土拍将在溢价率和流拍率上有较大变化,四季度整体核心城市集中土拍热度下滑将成为普遍现象。

  此外,“现金为王”主旨下房企对部分强三线城市的低利润率地块将予以舍弃。如嘉兴最近一次土拍已出现部分宅地底价成交。而其余三四线城市地市则将在四季度面临更大的流拍压力。

  需要补充的是,从上市房企半年度业绩发布会来看仍有部分资金状况较好房企表示将在年末加大土拓投资。故四季度重点城市部分利润率适当的热点地块仍将成为多家房企竞争的焦点。这也将保障整体土地购置面积规模,避免同比降幅加速扩大。

  07

  新开工与竣工增速“一降一升”现状延续,四季度施工面积高位延续但增速将回落

  短期新房销售表现不佳叠加房企到位资金有限,四季度房企将对项目新开工继续保持谨慎态度。减缓开工进度和降低施工强度将成为更多房企的选择,对应的建安投资额将继续低位运行。但“交付大年”和资金回款压力下项目竣工面积将持续发力,延续当前增速历史高位水平。

  开工与竣工二者作用下,整体房屋施工面积将继续维持高位规模;新开工乏力的消极作用下四季度累计增速则将逐渐回落。

  08

  全年投资规模仍可创新高,竣工为主要支撑,但开工、拿地乏力下增速降至10%以内

  房地产开发投资额在房屋竣工面积和部分房企对高热地块土拍的支撑下仍有望在四季度维持高体量,且有望全年规模在创新高。

  在房屋新开工与整体土地购置的乏力下,建安投资与土拓投资双双回落不可避免地将继续减低整体开发投资额增速。预计四季度开发投资增速将降至10%以内并进一步回落。

 03

  土地篇

  第三季度成交量缩价跌

  预计四季度溢价率将延续低位

  2021年第三季度,土地市场成交量价齐跌,溢价率也呈现下行趋势,尤其是9月份溢价率降至3.9%的历史低位,竞拍热度较上一季度明显降低;就前三季度来看,累计土地成交面积大幅下滑,金额也同比下降了8%,土地市场成交规模明显萎缩。联系溢价率来看,一直以来土拍热度高涨的部分长三角城市,市场热度也有所下降,如苏州在第二轮集中土拍中整体溢价率仅有1%,市场十分冷清。


  总结


  01

  第三季度土地市场量价齐跌,9月溢价率降至3.9%(节选)

  1)土地成交量逐月递减,各能级城市表现均不及二季度。自7月开始,全国336城土地市场成交量逐月回落;截止9月23日,第三季度经营性土地成交建面达到35347万平方米,环比第二季度下降36%,同比去年第三季度降幅更是高达45%。前三季度成交总建筑面积为134597万平方米,同比也下降了25%。

  分城市能级来看,各能级城市成交表现均不及二季度,尤其是一线城市,三季度成交量环比下滑了89%,同比降幅也高达79%;二线、三四线城市成交建面也环比分别下降65%和20%,供地量较二季度明显在缩减。受集中供地政策的影响,各能级城市前三季度表现均不及同年同期,尤其是三线城市,同比去年同期降幅高达25%,供地力度明显减弱。

  2)重点城市优质地块供应明显减少,第三季度价格高位回落。价格方面,第三季度的土地成交均价整体处于低位,整体成交均价为2754元/平方米,环比下降32%,一方面是受到重点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响,另一方面则是受到资金压力的影响,房企拿地积极性有所降低,底价成交地块比重明显上升,从而使得土地成交均价有所下调。

各能级方面表现一致,成交均价均环比下滑,尤其是一线城市,至截稿时尚无城市集中拍地,仅有少量商办地块成交,因此一线城市三季度平均楼板价降至7926元/平方米,环比二季度降幅高达51%;二线城市因重庆、长沙、长春等低价城市成交量较高的影响,使得三季度楼板价环比呈下降趋势,降至4898元/平方米;三四线城市也是由于优质地块供应量明显较少的缘故,楼板价降至2281元/平方米,环比二季度下降了10%。不过就前三季度总体情况来看,尽管第三季度各能级城市地价均呈现环比下降趋势,但由于第二季度市场热度整体处于高位,前三季度总成交均价同比依然上涨趋势,涨幅高达22%。


1


  3)三季度整体溢价率环比下滑,9月降温趋势愈发显著。(略)

  表1   2021年前三季度各能级城市经营性土地成交量价(略)

  02

  中西部二线城市是供地主力,长三角市场热度高位回落(节选)

  从重点监测城市的土地成交情况来看,中西部省会城市仍是成交主力,成交量TOP3城市均位于中西部区域。其中,排名第一的是重庆,前3季度总成交建筑面积高达2673万平方米,较去年同期成交量减少了20%,但成交价格比去年同期上涨了9%。事实上,不只是重庆,长沙、成都等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨,主要是首轮集中土拍热度较高,核心板块宅地供应明显增加,带动整体地价上涨。

1

  03

  行业资金环境收紧叠加供地新规,三季度末流拍现象显著加剧(略)

  展望

  04

  四季度市场热度低位运行,预计全年成交规模将会较2020年回落

  2021年三季度,由于多个重点城市第二轮集中拍地潮延后,土地市场成交量较二季度明显下滑,成交价格也因优质地块入市占比减少及城市成交结构的变化而走低,同时溢价率也大幅下滑,土地市场热度相比二季度明显降低。结合政策层面来看,7月份以来上层调控环境不断收紧,尤其对控溢价、控实际地价提出了新要求,各热点城市也相继跟进在土地供给端发力,在供地结构、土拍规则等方面进行了大幅调整,以稳定地价、房价走势。以此来看,接下来土地市场热度将会保持低位运行,溢价率指标或将进一步走低。

  而在价格方面。受城市成交结构变化以及热点城市严控溢价的影响下,第三季度地价较二季度明显回落,各能级城市地价也均出现了环比下滑趋势。接下来,在流拍率居高不下、中央要求各地严控实际地价的影响下,各地或将调低土地出让价格以顺利完成土地出让,预计四季度地价将会进一步走低,优质土地的拿地成本也或降较二季度有所回落。

  至于成交规模方面,截止9月23号全国土地市场成交量较去年同期回落了25%,同比差距较大。并且,在房企集体 “躺平”式拿地的影响下,四季度成交量预计难追赶同期。就此来看,2021全年全国土地市场成交规模也将较2020年有所回落。


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