[克而瑞]二轮土拍寒潮持续蔓延,三轮集中供地门槛适度放松(2021年10月)

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2021年10月,重点城市二轮集中拍地潮延续,本月共有5个重点城市完成了二轮集中土拍。

  ◎   作者 / 马千里、周奇

  2021年10月,重点城市二轮集中拍地潮延续,本月共有5个重点城市完成了二轮集中土拍。但对比首轮土拍热度来看,这些城市二轮土拍热度均大幅降温,土拍寒潮持续蔓延。受此影响,本月市场热度进一步下滑,地价、溢价率等指标环比走低,流拍率高位盘踞。

  市场热度的下滑也使地方政府在供应端有所调整。从10月份发布第三轮集中供地公告的5个城市来看,土地出让门槛已适度放松,如南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持(公共住房)上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。

  1 市场走势

  多城发布三轮供地拉动供应量环比走高
10月土地成交量涨价跌

  供应方面。据CRIC统计数据显示,全国土地市场经营性土地供应总建筑面积达27049万平方米,环比上涨近一成,也仅较去年同期减少2%。供应量的上涨一方面是由于此前土地供应量持续缩量的三四线城市推地量上涨,另一方面则是因重点城市三轮集中供地潮来临。具体而言,本月共有7个重点城市集中推地,除宁波、郑州推出地块为第二轮集中出让地块外,上海、深圳、南京、苏州和合肥则均开启了第三轮集中供地。

  成交方面。虽然本月集中土拍的重点城市个数较上月减半,但在三四线城市成交量大幅回升的带动下,10月成交面积仍较上月进一步走高。据CRIC统计数据显示,全国土地市场经营性用地成交建筑面积环比微涨5%至13310万平方米。各能级城市表现各异,其中一二线城市的成交建面均不敌上月,成交面积分别为635万平方米和2354万平方米,环比分别下降6%和50%;三四线城市的成交规模则环比大幅回升,达到10321万平方米,环比上涨42%。

  价格方面。受三四线城市成交占比显著提升影响,本月平均地价较上月走低,成交楼板价为3040元/平方米。各能级城市中,除一线城市成交地价因北上多宗高价地溢价出让而环比上涨17%至18477元/平方米外,其余能级城市的成交地价均不敌上月。但从前10月成交地价同比变动来看,各能级城市前10个月的平均地价依然是较去年同期上涨的,其中二三线城市的涨幅均在20%以上。

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  2 市场热度

  多城集中土拍遇冷致溢价率进一步走低
流拍率延续高位运行

  市场热度方面。尽管有京沪杭等风向标城市集中土拍,但受市场整体低温影响,这些城市的二轮土拍也并未能逃脱降温,提前撤牌、延期、底价成交在这些城市轮番上演。受此影响,本月成交溢价率较上月进一步走低,环比减少0.9个百分点,降至3.3%,再创下2020年以来的最低值。

  各能级城市溢价率也全线走低,尤其是二线城市,平均溢价率仅有1.6%,创下历史新低。具体来看,一线城市本月溢价率仅有3.3%,主要是本月成交主力京沪二轮集中土拍热度较低所致;在土拍规则升级、土地出让条件提升的影响下,主力成交城市杭州、武汉、长沙等首轮土拍热度较高的城市在第二轮土拍中遭遇“寒潮”,使得二线城市整体市场热度大降温;三四线城市表现也不佳,本月平均溢价率降至4.5%的低位。


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  土地流拍方面。在行业处于调整周期的现阶段,房企观望情绪依旧浓厚,拿地主力仍然是现金流相对充裕的央企或地方国企。因此,无论是北京、上海、杭州等重点城市,还是22城之外的金华、温州、东莞、佛山等热点三线城市,均出现了地块提前撤牌或延期的现象,如佛山10月原计划出让7宗宅地,但有6宗延期或撤牌,1宗因无人竞价而流拍,当月涉宅地零成交。在撤牌与流拍频发的影响下,10月土地流拍率依然盘踞高位。以重点监测城市来看,本月土地流拍率与上月持平,延续27%的高位。

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  3 重点地块

  核心区域优质宅地价值凸显
京沪仍有多宗地溢价成交

  虽然对比首轮集中土拍热度而言,北京和上海第二轮集中土拍也未能逃离降温趋势,尤其是北京,第二轮原计划出让的43宗地中仅成功出让17宗,撤牌、延期地块比例高达60%,已然成为第二轮集中土拍城市中流拍率最高的城市。但是,在市场大降温下,核心区域的优质宅地仍然备受房企关注,如北京海淀区东升镇宅地、上海闵行新城地块、西虹桥地块等,均受到了多家房企的争夺,最终触顶成交。


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  本月成交地块中,关注度最高的当属北京海淀区东升镇京昌路两宗宅地。这两幅地块区位十分优越,地处四环和五环之间,邻近清北等知名高校,周边配套十分完善,吸引了10家以上的房企及联合体报名,最终均进入竞品质阶段,由中建以93.7亿的总价及各10%的共有产权份额收入囊中。

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  总结:2021年10月,在重点城市集中供地潮延续叠加三四线城市推地量上涨的影响下,本月土地市场成交规模环比进一步上升,但仍处于较低水平。此外,从前10月累计成交量来看,已和去年同期有两成以上的降幅,预计年度成交规模将难及2020年。

  另一方面,降温现象仍在进一步延续,甚至京沪杭这些城市也难逃大面积的零溢价和流拍,土地市场已进入冰点,并进一步影响着销售侧的市场预期,使得房地产行业“稳预期”迎来更多挑战。不过,为了应对土地市场的降温,重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则,部分城市已适度放松了第三轮拿地门槛,预计第三轮供地中企业拿地积极性将会有所提升,土拍高撤牌流拍率的现象也会有所改善。


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