[克而瑞]政治局会议定调房地产业良性循环,降准托底下城市、房企将继续分化

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来源:中房网

明年经济工作要稳字当头、稳中求进。

  ◎   作者 / 杨科伟、柏品慧

  昨日,政治局召开会议强调,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

  与此同时,央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),共计释放长期资金约1.2万亿元。

  对于房地产行业而言,政策底、市场底是否如期到来?房地产信贷政策又将如何演变?

  1 降准释放长期资金1.2万亿
货币政策或将稳中偏松

  从央行有关负责人表态来看,首先需要明确的是,稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作,共计释放长期资金约1.2万亿元。央行坚持正常货币政策,保持政策的连续性、稳定性、可持续性,不搞大水漫灌,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  此番降准主要基于以下三方面因素考量:其一,保持流动性合理充裕,减缓经济下行压力。其二,引导金融机构支持实体经济,尤其要缓解中小微企业经营困境,缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力。其三,通过降低金融机构资金成本的方式,达成降低社会综合融资成本的目标。

  当前,国内外形势依旧复杂严峻,中国经济仍面临较大的下行压力。我们认为未来央行货币政策或将稳中偏松,不排除继续降准、降息的可能性,更好地助力中国经济高质量发展。

  2 政策底已至市场底还需检验
居民按揭贷款将继续松绑促进楼市良性循环

  对于房地产行业而言,我们认为政策底已经到来,市场底还需进一步检验。

  近期,个人按揭贷款确实有边际改善的趋势,上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短,例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月,又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时,广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率,例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%,二套房贷利率从5.6%跌至5.25%,又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%,二套房贷利率由6.15%降至6.05%。

  此番政治局会议强调,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。我们认为居民按揭贷款有望继续松绑,主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等,尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度,进而支持居民自住以及改善性购房消费,保证正常房地产交易平稳运行,促进房地产行业良性循环。

  值得一提的是,此番降准并非等同于救市,年底房地产市场或将有所转暖,成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情,各城市市场还将不断分化,那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市,成交有望明显回升,房价大概率走稳;反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市,成交整体回升幅度有限,房价依旧面临一定的下行压力。

  3 房企整体融资环境有望改善
更利于国企、央企及优质民企
问题房企仍需去杠杆

  2020年下半年以来,房地产行业去杠杆政策力度过猛,房企境内外融资全面收紧,银行业金融机构停贷、抽贷现象时有发生。很大程度上导致房企资金链愈加紧绷,2021年以来房企债务违约事件频繁爆发,更有业内专家预测70%、80%的百强房企会躺下。

  近期,银行间市场交易商协会表示,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

  基于促进房地产业良性循环的考量,我们认为涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。一方面,支持房地产企业合理正常融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然,基于银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量,信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。另一方面,那些“问题”房企仍需去杠杆,并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平,预计融资环境较难实质性改善,资金周转压力或将不断加剧。

  值得一提的是,去杠杆仍是行业主旋律,房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去,高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰,强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。


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