[克而瑞]2021年中国房地产总结与展望 | 业绩篇

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来源:中房网

2021年,中国房地产行业的企业整体销售表现为先扬后抑的走势。二季度之后企业销售增速持续放缓,特别是下半年市场降温明显,行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来延续下跌趋势且降幅不断扩大。截至11月末,近3成百强房企累计业绩同比负增长,数量较往年有明显提升。规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期,1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%,明显低于近三年90%以上的平均水平。

  目前,预期的市场底尚未真正到来,短期内房地产市场仍难言乐观。在企业资金压力增加、行业投资收缩的背景下,2022年百强房企销售规模大概率将持平甚至略有回落,步入无增长时代。长期来看,未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变,更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率,整体战略以谨慎经营、防范风险为主。同时,行业盘整期下,回归产品、加强产品力打造、提高产品适销性,也应是企业的关注重点。

  2021年总结

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  业绩:下半年市场降温明显,百强房企单月业绩负增长且降幅扩大

  2021年,中国房地产行业的企业整体销售表现为先扬后抑的走势。一季度,市场购房情绪延续了去年末以来的热度,企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓,特别是下半年市场降温明显,行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来,延续下跌趋势且降幅不断扩大。从累计业绩来看,截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%,年内累计业绩增速不断放缓。

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  格局:TOP30房企保持规模优势,百强门槛较去年基本持平

  …本节内容略……

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  企业表现:逾7成百强房企同比增长,负增长企业数量明显增加

从企业表现来看,2021年截至11月末,逾7成百强房企销售规模较去年同期实现同比增长。其中20家企业累计业绩同比增速逾30%,业绩增幅在15%-30%的企业数量达到16家。具体来看,绿城、金地、招商、龙光、建发、滨江等规模房企年内业绩表现相对突出。而在累计业绩同比负增长的近3成百强房企中,有12家企业的累计业绩降幅大于10%,业绩同比降低的企业数量较往年有明显提升。

图:2021年1-11月百强各梯队房企累计业绩同比增速分布(略)


  04

  目标:规模房企整体目标完成情况远不及历史同期,年度业绩压力较大

  2021年,规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期,1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%,明显低于近三年90%以上的平均水平。具体来看,在披露年度业绩目标的部分规模房企中,截至11月末仅有14%的企业目标完成率在90%以上,远低于2018-2020年同期的逾6成。完成率在80%-90%的企业数量为45%,占比达到近6年来的同期最高水平。而截至11月末,甚至仍有逾4成房企目标完成率不及80%。可见,即使年内规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期,但在下半年市场降温、企业业绩增速放缓的影响下,多数企业年度业绩目标完成压力仍然较大。

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 2022年展望

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  行业调整期下,2022年企业整体业绩预期将更为谨慎

  整体来看,行业增速自2016年以来持续放缓,特别是2021年下半年至今市场降温明显,房企销售去化及回款压力增加。目前,预期的市场底尚未真正到来,短期内房地产市场仍难言乐观。而随着资金压力增加,房企投资及扩张动能也相应降低。

预计在目前行业整体投资收缩的背景下,2022年百强房企整体销售规模大概率将持平甚至略有回落,步入无增长时代。同时,结合今年规模房企实际的销售目标完成情况来看,2022年企业整体的业绩预期势必也将更为谨慎。预计会有部分企业业绩目标同比持平或降低,且全年仍会有一定规模的房企出现业绩负增长。


  02

  以销定投、积极去化,提升运营管控效率、加强产品力打造

  从企业发展战略角度,一方面,近年房地产行业监管不断收紧、叠加市场降温,项目去化率表现不佳,多数企业销售承压、短期资金压力较大。2022年,企业需在保证货量供应的同时,继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。相应的,行业调整期下,市场资源也在向优势企业集聚,财务稳健、现金充裕的国企、央企将继续保持发展优势。

  新常态下,高杠杆、高负债运营模式无法持续。长期来看,未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变,更好地平衡财务杠杆,以增强企业自身的抗风险能力,实现稳健、高质量发展。整体战略以谨慎经营、防范风险为主,并积极适应新的政策与市场环境。坚持主业、精细化管理,“降本增效”向管理要效益,缓解流动性压力、抵御行业寒冬。同时,在目前的行业盘整期,企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代,加强产品力打造、提高产品适销性,在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势。


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