碧桂园披露2021年销售业绩 规模持续领先、财务结构稳健

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来源:中国房地产报

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1月5日,碧桂园发布的最新业绩数据显示,2021年,该公司共录得了5580亿元的权益销售额。

值得一提的是,在此前克而瑞、中指研究院、亿翰智库发布的房企全年销售排行榜中,碧桂园均稳居全口径销售额、权益销售额的榜首位置。据了解,该公司已连续5年蝉联房企销售总量冠军,放在行业面临前所未有挑战的2021年,这个桂冠更显得分量十足。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日接受新华社记者采访时表示,房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛,但过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已不可持续。

回顾碧桂园的发展历程,不难发现,对中国房地产市场的坚定看好正是该公司实现业绩持续稳健增长的战略核心。在此基础上,碧桂园根据行业气候变化前瞻性的调整经营策略,早在三年前就已判断行业的“三高”发展模式难以为继,提出要“行稳致远”,将“全竞提升”作为企业管理主题。2021年的销售数据证明,“全竞提升”背景下,稳健的财务结构,稳定的管理团队,灵活的组织架构及精准的投资、营销策略已成为了碧桂园应对不确定市场的组合法宝,推动该公司向着高质量发展的道路不断前行。

标普认为,2022年房地产行业将是“危”“机”并存,但优秀企业拥有足够的经营韧性,可以抵御行业风险,甚至可以利用当前环境获得更好的发展。除了具备背景优势的国企、央企,优秀企业还包括存活质量良好,历史上发展较为稳健,再融资空间较大的民营企业。

在2021年12月3日召开的碧桂园集团月度管理会议上,该公司董事会主席杨国强也表示,住房需求永远存在,房地产一定是有市场的。只不过,市场是留给有竞争力的企业。他相信,在当前市场格局下,只要应对得当、聚焦竞争力提升,碧桂园就能穿越周期,实现高质量发展。

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销售额连续5年稳居行业第一

2021年,中国的房地产市场经历了始料未及的热冷交替、强弱转化。克而瑞的研究报告显示,上半年行业成交显著放量,百城成交面积创同期历史新高,热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷,百城成交面积持续下行,同比跌幅扩至30%以上,这在历史上实属罕见。下半年,房企信用事件频出,导致房地产行业基本面持续承压,但9月底以来,在“房住不炒”定位和“三稳”目标指引下,政府相关部门密集发声表明对房地产的态度,融资端政策边际放松,行业发展阶段性调整趋向稳定。

在困难重重的市场环境下,2021年,百强房企整体表现不及去年同期,年内累计业绩同比降低的企业数量增加。但克而瑞发现,也有部分规模房企业绩表现相对稳健,例如,碧桂园在该机构的三个口径榜单中都继续保持在行业第一的位置。据克而瑞统计,2021年,碧桂园录得的全口径销售额、操盘金额、权益销售额分别为7588.2亿元、7208.6亿元、5571.8亿元,与第二名均拉开了超过了千亿元的距离,尽显龙头稳健本色。

而在中指研究院及亿翰智库的榜单上,碧桂园同样占据了全口径销售额和权益销售额的榜首位置。值得一提的是,该公司已经连续5年稳居行业全口径销售额第一名。

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稳健财务优势凸显 投资级评级稳固

2021年,房地产行业销售下行和部分企业资金链断裂使整个行业的信心受到较大挑战,再加上监管层对于弱化房地产行业金融属性决心坚定,大量房企被动降杠杆,行业流动性危机开始蔓延。年内,房企特别是民营房企遭遇了大面积的评级下调,据统计,2021年下半年以来,三大国际评级机构密集下调房企评级及展望130余次,部分未出现债务危机的房企也被波及。

即便如此,依然有部分优质房企未受影响,保持着稳定的评级。例如,截至目前,穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级。

据悉,早在2018年下半年,碧桂园便开始将“行稳致远”作为战略统筹指导公司发展,有效控制杠杆率水平。截至2021年6月底,该公司总借贷余额3242.4亿元,降至2018年以来最低水平。净负债率仅为49.7%,自2016年以来均保持在了60%以下的低位。上半年,该公司的权益物业销售现金回款达2727.9亿元,权益回款率为90%,连续6年保持在90%及以上。稳定而高效的销售回款充实了碧桂园的现金流,期内其可动用现金余额达1862.4亿元,现金短债比为2.15,显著优于“三条红线”要求,进一步强化了企业抗风险能力。

2021年11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会,得益于稳健的财务表现,碧桂园成为了获邀参会的代表房企之一。随后,该公司便透露,将在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,这是其第一次在银行间市场申报注册中票,此前地产行业中票的发行主体多为央企、国企以及A股上市房企。

2021年12月中旬,碧桂园地产集团有限公司作为共同债务人的“建投汇宇-引力保理供应链金融1号资产支持专项计划”在上交所成功发行。项目储架规模20亿元,首期规模2.84亿元。当月,该公司还面向专业投资者公开发行了10亿元公司债。行业震荡期,碧桂园仍能成功发行债券,也可见境内外金融机构对该公司的认可和青睐。

中信建投表示,在本轮调控中,开发商一进一退之间分化加剧,信用分层特征更为明显。而现有政策框架下,规模掉队的房企难以东山再起,市场集中度将往财务稳健房企提升。对于那些经过本轮大浪淘沙后最终活下来的房企来说,竞争格局将改善,其生命周期也将拉得更长。

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精准布局 持续提升产品力

莫斌在新年致辞中表示,2021年市场形势严峻,销售去化低迷,房地产行业正进行着新一轮洗牌。而碧桂园直面逆境的应对措施,便是恪守“房住不炒”,服务国家城镇化进程,持续深耕三四五六线城市,以客户为中心,启动强基行动,提升产品品质,聚焦一率五力,全面系统提升各条线竞争力。

广阔的三四线城市市场一直是碧桂园的优势战场,2021年也展现出了不俗的市场潜力。据中指研究院统计,今年前十月,各梯队城市市场规模同比均增长,一线城市的增幅最大,而三四线城市的商品房销售面积处于高位,占全国的比重仍接近66%。据了解,2016-2020年间,三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升到49%,对全国商品房市场起到长期支撑作用。在此期间,碧桂园权益合同销售金额的年复合增长率达25%。

在自己熟悉的市场,碧桂园依然坚持严格的投资纪律,多数货值分布符合人口流动趋势。截至2021年6月末,该公司已获取的1.69万亿元可售资源中,99%位于常住人口50万以上的区域,93%位于人口流入区域,74%位于五大城市群。投资的管理精度和效能也在持续提升,从2019年开始,该公司获取的项目经营效益明显优于2017年-2018年获取的项目,获取12个月内的平均货值转化率提高了5个百分点。

产品力是碧桂园“一率五力”中不可或缺的重要部分,2021年,该公司深入推进“强基行动”,以产品质量为重要抓手,以更加清晰、完善的产品覆盖面满足顾客不断变化的新需求。年内,碧桂园全新升级“星、府、云、天”四大产品系,聚焦多样化客群,满足多维场景需求及生活方式。

标普认为,碧桂园在低线城市的运营实力,凸显了公司强有力的市场定位。在波动的大环境下,强有力的执行能力及多元化的土储布局,支撑了公司销售的增长。

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灵活架构应对多变市场

稳健的财务结构帮助碧桂园在收缩的融资环境中稳住了资金底座,合理的城市布局及颇具竞争力的产品体系为该公司赢得了市场,而灵活的组织架构则令其能够游刃有余的应对复杂多变的行业环境。为了更好行稳致远、深耕各能级城市,该公司在2021年完成了106个区域的裂变,聚焦管理精度。裂变后,新获取项目的各项经营指标都有了明显改善,已开盘项目的周期净利率平均提高了1个百分点,年化自有资金回报率提高了3个百分点,对应达标的项目占比高达97%,2021年新开盘项目的平均开盘时间也提前了36天。

据了解,碧桂园近期正在进行新一轮的区域架构调整,本轮调整将以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标,通过有序推进跨区域整合,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本,努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

对于2022年的房地产市场走势,机构大多持审慎看法。惠誉认为,中资房企的经营环境或将持续存在挑战,房企信用两极分化加剧以及行业整合将加速房地产年销量下滑,预计2022年房地产年销量将同比缩减10%-15%。

面对日益严峻的行业环境,保持组织活性更有助于企业抵御经营风险。克而瑞研究观点认为,近期房企较为集中性地组织架构调整、战略精简,其核心在于“降本增效”,在缓解流动性压力的同时,向管理要效益;同时在可以预见的“政策底”窗口期,提前布局,为后续发展蓄能。


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