资本不再大玩地产中介游戏

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来源:中房报

  世道轮回。资本造出的地产中介黑马,现在遭遇被离弃。

  1月7日,房多多发布公告,称公司收到纳斯达克股票市场有限责任公司上市资格部工作人员于2022年1月4日发出的书面通知。由于房多多美国存托股票的收盘价连续30个工作日低于每股1美元,公司不再满足纳斯达克上市规则5450中规定的纳斯达克最低投标价格要求,将面临退市风险。

  就在前一天,我爱我家发布关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告。

  这份公告内容显示,在未来6个月内,五八有限公司(下简称“五八公司”)拟通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式,减持我爱我家股份数量合计不超过77,495,978股,减持比例不高于总股本的3.29%。

  多重迹象表明,自2021年以来曾经备受资本青睐的地产中介行业正在遭遇一场“逃离”。

  先是国内最大地产中介公司贝壳三季报业绩不振,又遭浑水做空,指其财报作假。到12月底,融创中国再卖出贝壳股票,在近半年内套现超10亿美元(约合人民币69亿元)。后是已完成六轮融资的居理买房在经历了收缩规模、裁员的风波后,又遭遇腾讯、红杉资本在内的资方相继退出。

  对这些现象,中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅在接受中国房地产报记者采访时表示,资本追求的是快速的投资回报率。以前地产中介高利润的时候资本迅速入股,给企业提供了大量的融资,以获得高额利润;现在整个地产业进入低利润时代,资本就会选择转向新赛道。另一方面,资本的退出也会让企业不那么依赖险资,更有利于转型。

  全联并购公会信用管理委员会专家安光勇则告诉记者,众多资本退出地产中介领域,间接表现出目前国内房地产行业的状况。“但这并不意味着整个地产中介的没落。”

  随潮起

  过去的几年里,地产中介是当之无愧的“资本宠儿”。

  2017年,我爱我家通过昆百大A借壳上市。2018年5月份,公司证券简称由“昆百大A”变更为“我爱我家”,我爱我家坐上“房产中介第一股”的交椅。在宣布成立中介联盟对抗对手之后,五八公司用“真金白银”来巩固合纵连横的战线,投资我爱我家并获得8.28%的少数股份,总金额为10.68亿元。

  2019年11月1日,房多多在美国纳斯达克证券交易所正式挂牌上市,发行价为13美元。

  在上市后不久的2020年,房多多的股价有过一段时间的稳定上涨,2020年美东时间6月9日中概股房多多高开高走,盘中最大涨幅超过1200%,最高触及127.69美元,创盘中历史新高,日内触发熔断10多次,一夜暴涨了12倍。

  2019 年年初,链家转贝壳启动上市的时候,国内资本界给出的估值是 600 亿元人民币。到2020 年 8 月 13 日,贝壳成功在纽交所上市,上市首日涨幅达到 87%,市值达 422 亿美元。此后,贝壳股价一路上扬,市值一度冲到6000亿元人民币。

  站在贝壳背后的股东也大有来头,据其 IPO 数据显示,腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司 SVF II Shell Subco ( Singapore ) Pte. Ltd.、高瓴资本及其相关实体分别持有贝壳12.3%、10.2%和 5.3%的股份。

  相对于前辈们,成立于2014年的居理买房网的运气也不错,赶上了O2O概念的大潮,凭借代言人迪丽热巴冲上热搜,7年内拿到六轮融资,各路知名投资机构密集现身。居理买房的高光时刻是2016年至2019年,几乎每年都有投资方进入。居理买房网最近一次融资发生在2021年3月,其宣布完成4亿元C+轮融资,腾讯、海松资本领投、红杉中国、源码资本、斯道资本等老股东继续跟投。

  在整个房地产市场从“黄金时代”进入“白银时代”的转折中,地产中介仍能获得大量资本追捧,这得益于中国庞大的“存量房”市场。

  高瓴资本创始人兼 CEO 张磊曾表示:“中国已成为全球最大的房地产存量市场,居民房地产市场的市值将近 300 万亿元人民币,是美国的两倍左右,但从存量方面流转情况来看,年流转率大概只是每年的 2%,明显低于欧美市场水平,这对于存量房的交易和市场需求的更新,都意味着巨大的机会。”

  融创中国在2017年增资收购链家股权的公告中将其投资逻辑表述为,“本公司看好中国房地产存量交易市场的发展空间。相信未来将会为本公司带来较好的投资回报。”

  随潮落

  资本从来喜欢锦上添花,极少雪中送炭。资本撤离地产中介企业有迹可循。

  截至2022年1月7日,我爱我家收盘价为3.26元/股,较2017年12月29日(收购完成后)的开盘价9.14元/股已经跌去64.66%。

  遭遇股价下跌、市值缩水的不止我爱我家。

  房多多上市两年多来,股价从13美元下跌至0.37美元,下跌幅度达到了97.2%,市值也缩水至2970万美元。

  2021年三季报公布之后,曾经的地产中介明星贝壳股价同样遭受重创,一度跌破发行价低至17.75美元/股。自2021年2月以来累计跌幅超73%,总市值蒸发超4300亿元。

  股价暴跌的背后,是地产中介企业业绩的暗淡。

  贝壳2021年三季度财报显示,总净收入为180.96亿元,较2020年同期减少24.53亿元,净收入下滑12%。

  贝壳将这一下滑归咎于现房交易GTV(房产经纪平台交易额)的下滑。在这一报告期期间,链家门店服务的现房交易GTV为1853亿元,较2020年三季度的2857亿元减少1004亿元,跌幅为35%。

  我爱我家财报显示,在2021上半年,公司业绩强势反弹,但到了第三季度,营业收入和净利又出现了下滑,其中三季度营业收入为28.17亿元,同比下滑0.06%;归母净利润(归属于母公司所有者的净利润)为9694.94万元,同比下滑52.4%。

  房多多财报显示,截至2021年前三季度,房多多营业收入为8.62亿元,同比下跌52.89%;归母净利润为5.71亿元,同比下跌344.22%。从数据来看,房多多三季度的净亏损5.99亿元,较上年同期亏损面再次拉大4.70亿元,且已然超越了2020年全年2.21亿元的净亏损。

  与萎靡的业绩相伴的还有一系列如收缩规模与裁员的经营调整。

  在城市表现上,房地产中介行业的窘迫也有体现,深圳市房地产中介协会数据显示,2021年前三季度,深圳市累计关停房屋中介门店达642家,调研群体中有效实名登记中介人员约4.1万人,较去年同期减少14.2%。

  有地产研究人士将出现这一市场现状的原因归结为“楼市调控政策的持续发酵。”

  2021年以来,多城市升级调控,陆续出台“上调二手房贷利率”“二手房指导价”等调控措施,这些措施的影响直接体现在房屋的交易量上。

  兴业证券研报显示,在重点监测的11个一二线城市中,2021年9月份核心城市新房、二手房整体成交套数同环比均下降。9月二手房成交套数同比减少53%,环比减少18%;分结构来看,9月份一线城市同比减少58%,环比减少23%,二线城市同比减少46%,环比减少13%。

  还有声音认为,未来的房地产交易将“去中介化”。理由是,多个城市试点推出的二手房交易平台,可以把中介的功能包揽了。

  洗牌之后谁获新生

  对于资本退出中介行业的现象,独立经济学家王赤坤认为,无论是房地产行业还是房产中介行业,市场规模不再有新增机会,目前行业处于存量市场阶段,行业成长红利消失。与此同时,在行业企业走向衰退的时候,资本抽血会加速。如壮年转暮,企业一旦走下坡路就很难走出困境,会出现经营业绩、经营利润和二级市场市值或估值三降局面。

  袁帅则有不同的看法。他表示,资本追求的是快速的投资回报率。以前地产中介高利润的时候资本迅速入股,给企业提供了大量的融资,获得高额利润;现在整个地产业进入低利润时代,资本会选择新赛道。资本的退出也有利于中介企业转型。

  “服务行业之所以产生,是因为随着社会的复杂性在提高,一个人的精力和能力有限,有些事情从经济的角度上看,你必须得花钱让更熟悉更专业的人来做。房地产中介也是如此,买卖一套房子,时间成本非常高,没有必要为了省一点中介费而浪费时间,委托给中介来参与完成整个交易环节最经济。因此,房地产中介不会倒掉,倒掉的是简单粗暴的中介服务和提供不了增值服务的中介而已。”袁帅认为,房地产中介行业正面临着残酷的市场洗牌,只有经历多番市场洗礼、行业整顿,才能迎接更加光明的未来。

  安光勇认为,随着房地产市场的下行,地产中介行业也不可避免地遭受打击,只不过比房企受到的直接冲击稍微慢了一些。

  “这并不意味着整个地产中介行业的没落。”安光勇表示,考虑到房子对于一个普通家庭来说是最大的投资,且所伴随的风险如买到烂尾楼或产权不明的房子等情况,以及各种时间成本,地产中介仍是不可或缺的行业。同时,房地产行业的下行,以及一批房企的倒闭,也将带来新型地产中介的崛起,如法拍房的中介。

  安光勇预判,在这次洗牌中,只依赖传统模式,或靠简单粗暴的原始模式的地产中介会消失在历史的舞台中。


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