【房地产快讯】2022年1月18日,星期二

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来源:黔地通快讯

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本期看点


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·全国:土地成交规模降两成,预估今年仍以稳为主

·最高院支持防范应对房地产项目逾期交付风险

·恒大恒大地产贵阳置业7.57亿权益被冻结


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土地快讯

★【全国】土地成交规模降两成,预估今年仍以稳为主

“因城施策”政策指引下,部分城市会适度放松部分调控,但整体房地产政策面偏紧仍是大势所趋,2022年开发商拿地态度将会更加谨慎。


2021年12月份全国土地市场经营性土地成交建筑面积增至46019万平方米,环比大涨138%,同比微降3%。从全年成交规模来看,同比下滑是个不争的事实。对比2020年来看,2021年全国土地成交规模下降超过两成。尤其是作为成交主力的二三线城市,2021年成交建面比2020年降幅都在25%以上。和土地成交规模变动走势一致的是,土地成交金额较2020年同期也明显收缩。


数据显示,截至2021年12月20日,全国土地总成交金额62494亿元,较2020年同期下降了10%。扭转了连续六年的涨势。究其原因,主要是因为两集中新政实施后成交规模的大幅减少所致。分能级来看,与成交建面保持一致,除一线城市成交金额保持涨势外,二线城市成交金额同比涨幅均为负。


从2021年全年来看,受成交结构和二季度市场热度高涨的影响,2021年全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至3069元/平方米,同比上涨19%,再创历史新高。地价的明显上涨,一方面是由于成交结构所致;另一方面也要归功于2021年第二季度土地市场热情高涨,因此平均地价被大幅拉高。虽然整体地价较2020年大幅抬升,但在2021年22城实行土地供应两集中新政、热点城市加强溢价、地价管控等影响下,溢价率与2020年相比却有明显下降。成交溢价率由2020年的14%降至2021年的11%,同比下降了3个百分点。


进入2021年三季度,重点城市集中供地政策再度升级,加强了对溢价率、房企竞拍资格和竞拍资金等多方面的管控,热点城市随即跟进,拿地门槛较上半年明显抬升。同时,多家规模房企暴雷,资金链承压下房企拿地积极性也明显降低,无论是北上等重点城市,还是东莞、金华等热点三四线城市,土地市场均上演着底价成交与国企托底,地市热度跌入寒冬,溢价率也随之走低,溢价率降至8%。


土地流拍方面,由于房地产行业信贷环境边际改善逐渐起效,2021年12月土地市场的运行也较11月表现趋于平稳,土地流拍现象较此前略有改善,流拍率降至16%,较2021年年内高峰期下降了10个百分点以上。结合流拍地块所在城市来看,集中土拍的重点城市仍是土地流拍主力,尤其是长春、沈阳,因楼市下行压力较大,房企投资意愿较低,在第三轮集中土拍均有半数以上的地块遭遇流拍。另外,由于2021年第二轮流拍土地过多,在政策放松以及国企、央企托底之下,第三轮大幅流拍的情况得到一定缓解。数据显示,2021年上半年房企蜂拥而至,集中供地基本被前30强房企拿下,但是到了下半年房企拿地谨慎,甚至不拿地,三分之二的地块都被国家队托底,国企央企拿地比例超65%。


2021年末大部分城市均调低了土地出让门槛,整体来看,除杭州、成都等个别城市大幅放松外,其余城市的土地出让要求仅略有降低,整体仍然较为严格。并且,上层也多次强调房住不炒,促进房地产业健康发展和良性循环;同时,各地政策调控机制也越发完善和精准,在中央要求加快发展保障性租赁住房的要求下,供地结构上保障住宅的比例将进一步提升。综上,可以预估今年土地市场发展仍是以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行。


★【深圳】存量537个宅地项目 共计1017公顷

1月10日,深圳市规划和自然资源局公布深圳市存量住宅用地信息,截至2021年12月31日,全市存量宅地共有537宗,存量用地总面积1017公顷,未动工土地面积269.84公顷,已动工土地面积747.16公顷,其中未销售土地面积286.17公顷。


具体到各区:福田区存量宅地项目有37个;罗湖区15个;南山区53个;盐田区25个;宝安区84个;龙岗区103个;龙华区73个;坪山区37个;光明区86个;大鹏新区24个。而截至2020年12月31日,深圳存量宅地共有442个,总面积970.78公顷,未动工土地面积348.11公顷,已动工土地面积622.87公顷,其中已动工未销售土地面积为307.74公顷。2021年末,深圳存量宅地、存量用地总面积及已动工土地面积较上年同期有所增长,未动工、未销售土地面积土地面积同比减少。


★【北京】昌平回龙观棚户区改造用地24.1亿挂牌

近日,北京市规划和自然资源委员会发布关于中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造的挂牌公告。据悉,此次挂牌出让的是中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块项目CP02-0101-6006地块R2二类居住用地。


该项目位于回龙观街道,规划用地面积约25642.10平方米,规划建筑规模约71797.87平方米,规划用途为R2二类居住用地。


此次挂牌出让起始价为241000万元,配建建筑规模3500平方米的“保障性租赁住房”,由北京市昌平保障房建设投资管理有限公司回购并持有,回购价格8000元/平方米。


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土地出让

本周贵阳市无土地挂牌成交,共有5宗土地挂牌出让


★【挂牌成交】本周贵阳市无土地挂牌成交


★【挂牌出让】本周贵阳市共有5宗土地进行挂牌,总体量为24.88万m²

商住:G〔22〕001G〔22〕002、GD〔22〕001,总体量为23.97万m²;


工业:XF〔22〕002,总体量为0.64万m²;


医疗卫生用地:XF〔22〕001,总体量为0.27万m²。


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地产快讯

★【最高法】支持防范应对房地产项目逾期交付风险

1月14日,最高人民法院召开新闻发布会,发布《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》《意见》提出,支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险,确保农民工工资支付到位,确保商品房买受人的合法权益。《意见》规定,人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金,不得采取扣划措施,不得影响账户内资金依法依规使用;对于农民工工资专用账户和工资保证金账户内的资金,不得采取冻结或者划拨措施。


《意见》指出,将加强反垄断和反不正当竞争案件审理力度,依法严惩强制"二选一"、低价倾销、强制搭售、屏蔽封锁、刷单炒信等垄断和不正当竞争行为;依法认定经营者滥用数据、算法、技术、资本优势以及平台规则等排除、限制竞争行为,防止资本无序扩张,保护中小微企业生存发展空间。


支持保护市场主体自主交易,切实弘扬契约精神。对具有优势地位的市场主体利用中小微企业处于危困状态或者缺乏判断能力订立的显失公平的合同,依法支持中小微企业撤销该合同的诉讼请求;对受疫情等因素影响直接导致中小微企业合同履行不能或者继续履行合同对其明显不公的,按照不可抗力、情势变更规则,结合案件事实,公平合法地判令免除或者部分免除责任、变更或解除合同。


《意见》还提出,建立办理拖欠中小微企业账款案件"绿色通道"。依法保护有挽救价值的中小微企业,对于中小微企业因资金流动性困难不能清偿债务的,要积极引导各方当事人达成减免债务、延期支付的执行和解协议,依法为企业缓解债务压力、恢复生产经营创造条件。


★【湖南】支持保障性租赁住房项目申报REITs试点

近日,湖南省住房和城乡建设厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的通知》通知》提出,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。各市州要针对保障性租赁住房不同的筹集建设方式,分类确定准入和退出的具体条件、小户型的具体面积、申请审核工作流程等管理要求。


长沙市、株洲市、湘潭市和岳阳市是发展保障性租赁住房的重点城市,要根据常住人口规模、人口流入分布、公共服务设施配套和交通等条件,结合城市轨道交通站点和城市建设重点片区等情况,坚持供需匹配,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式,大力发展保障性租赁住房。重点支持产业园区配套建设,促进产业园区发展,实现职住平衡。


其他城市可根据实际需要对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋进行改建,以及在产业园区配套建设,因地制宜、科学合理发展保障性租赁住房。重点发展城市可根据实际情况适时调整,其他未列入重点发展城市的,可根据当地人口规模、产业发展和实际需求等情况,报省人民政府同意后确定为重点发展城市。


《通知》指出,积极申报保障性租赁住房专项债券,支持各地统筹相关专项资金发展保障性租赁住房。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金试点。持专业化、规模化的住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。支持其探索形成规范、健康、可持续的经营模式。各地要建立保障性租赁住房租金定价机制,并对保障性租赁住房项目租金实施监控指导,定期公开周边市场租金参考价。保障性租赁住房租金实行动态调整,调整周期原则上不超过2年。


★【恒大】恒大地产贵阳置业7.57亿权益被冻结

近日,恒大地产集团有限公司新增股权冻结,冻结股权标的企业为恒大地产集团贵阳置业有限公司,冻结权益数额为7.571亿元,冻结期限自2022年1月6日至2025年1月5日。执行法院为贵州省贵阳市云岩区人民法院。


此外,恒大地产集团持有的贵阳恒大嘉瑞房地产开发有限公司股权亦被冻结,冻结权益数额为2000万元人民币,冻结期限自2022年1月6日至2025年1月5日。


据数据显示,恒大地产集团有限公司涉及司法案件2105起,作为被告的1762起;共1137个风险关系对象;共1006条裁判文书,案件总金额54523.8万元;共33条被执行人信息;共7条股权冻结信息。


此外,恒大集团已从深圳总部大楼搬离,目前深圳总部大楼“恒大集团”的牌子也已被拆掉。恒大集团于2017年中旬将总部从广州市搬迁至深圳。历时五年,2021年12月份,恒大集团从该大楼退租,将总部搬回了广州。


(新闻来源:中指研究院、克尔瑞房地产研究中心、房天下、澎湃新闻、天眼新闻、凤凰网、雪球网、自然资源部)



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