[中房研协]商品房投资、销售年度规模再创新高,单月同比持续下降

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来源:中房研协

商品房单月销售数据持续同比负增长

  2021年,商品房销售面积179433万平方米,比上年增长1.9%;比2019年增长4.6%,两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元,增长4.8%;比2019年增长13.9%,两年平均增长6.7%。

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  2021年,房地产市场分化明显,从上半年的高增长到下半年深度调整。行业在全方位政策调控、疫情多发、部分大型房企债务违约等多重压力下,商品房销售面积和销售金额依然实现历史新高,也应注意到,同比增幅较2020年下调了0.7和3.9个百分点。月度累计同比增幅年初最高,此后逐月回调,12月降至全年最低点,全年销售指标实现小幅正增长。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点;新房市场销售额超过18万亿,新房开发进入平台期,未来几年总规律大概率会掉头朝下,但存量房交易、城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面正在逐步替代新房开发,成为新时期房地产经济的新内涵,发展空间巨大,从这个意义上看房地产业仍然是经济发展的支柱产业。

  2022年房地产市场调控政策主基调不会变,坚持“房住不炒”,坚持“稳房价、稳地价、稳预期”,因城施策进行调节。金融监管力度不放松,针对开发企业的“三线四档两个观察”,针对银行涉房信贷的“集中度管理”,针对土地出让的“两集中”等政策仍将继续执行。同时政策存在一定调整预期,“双向”调控普遍存在。2022年房地产市场预期总体前低后缓,政策不再加码或逐步趋于合理正常,市场态势平稳,总体规模略有回调。

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  12月商品房销售面积21302万平方米,较上月增加41.2%,同比减少15.6%,较2019年12月减少6.0%;销售金额20263亿元,较上月增加39.9%,同比减少17.8%,较2019年12月减少2.2%。

  单月数据来看,下半年各月商品房销售面积和金额均处于负增长区间,12月跌幅较上月有所扩大。一方面2020年下半年市场处于快速恢复期,单月基数较高;另一方面市场需求逐步透支、金融监管深化、部分企业暴雷等因素叠加,购房者和投资方观望情绪加重,楼市普遍销售遇冷。

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  分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨,涨幅回调幅度明显;办公楼销售面积同比涨幅高于住宅,涨幅略有收窄,销售金额跌幅有明显扩大;商业营业用两项指标持续负增长,跌幅不再扩大。

  从各地区销售情况看,东部和中部地区销售面积和金额同比保持上涨,中部地区销售面积涨幅更为明显。西部地区两项指标均进入负增长区域,东北地区持续下跌,但跌幅收窄。

  房地产开发投资略显低迷,

  单月同比跌幅扩大

  2021年,全国房地产开发投资147602亿元,比上年增长4.4%;比2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。其中,住宅投资111173亿元,比上年增长6.4%。

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  2021年,全国房地产投资规模再创新高,同比增速4.4%为2016年以来新低。从近期企业新开工、土地购置增速来看,难以支撑投资增速回升。同时,企业受“三道红线”、 40%拿地销售比等政策影响,将继续采取谨慎的投资策略。

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  月度数据方面,12月房地产开发投资额为10288亿元,为2021年投资额最低的单月,同比减少13.9%,跌幅较前3个月明显扩大。单月投资额连续4个月负增长,带动累计数据增速的下行。

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  从物业类别投资上看,住宅投资继续保持增长,同比涨幅比上月收窄1.7个百分点;办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大,办公楼跌势更明显。住宅投资占总投资比重为75.3%。

  从地区来看,东、中、西三个地区保持上涨,中部地区涨幅最大,三区域涨幅均持续回调。东北地区开发投资在进入负增长区间后,跌幅略有收窄;投资规模上,东部地区依然保持领先,占总投资比重为52.6%,高于其他三区域的总和。

 房屋新开工面积同比跌幅持续扩大

  12月跌幅超三成

  2021年,房屋新开工面积198895万平方米,下降11.4%。其中,住宅新开工面积146379万平方米,下降10.9%;办公楼新开工面积5224万平方米,下降20.9%;商业营业用房新开工14106万平方米,下降21.7%。

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  1-12月,商品房新开工面积同比跌幅较1-11月扩大2.3个百分点,其中住宅新开工跌幅较1-11月扩大2.5个百分点。12月房屋新开工面积16075万平方米,与上月基本持平,较去年同期少31.2%,较2019年12月减少26.8%。

  企业拿地缩减在新开工规模上逐步显现。从运营角度看,一方面企业资金投入在土地市场集中拿地后,很难支撑项目快速进入新开工阶段,另一方面材料市场价格和人工成本上涨,也是影响新开工进度的重要原因。从监管角度看,由于报告期内三道红线政策依然严格执行,预售资金监管也未明显放松,导致企业扩大再生产的开工资金和动力不足。2022 年新开工规模将继续呈下行趋势。

  房地产开发企业到位资金增速继续收窄

  2021年,房地产开发企业到位资金201132亿元,比上年增长4.2%;比2019年增长12.6%,两年平均增长6.1%。其中,国内贷款23296亿元,比上年下降12.7%;利用外资107亿元,下降44.1%;自筹资金65428亿元,增长3.2%;定金及预收款73946亿元,增长11.1%;个人按揭贷款32388亿元,增长8.0%。

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  1-12月,房地产开发企业到位资金增速较上月收窄3个百分点。各项资金来源占比基本保持稳定,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.9%,其次自筹资金占比32.5%。从资金增幅看,定金及预售款涨幅最大,回调幅度也更为明显,较上月收窄5.9个百分点。国内贷款持续下降,较上月扩大1.9个百分点。

  2021年12月,银保监会表示要根据各地不同情况,合理发放房地产开发贷款、并购贷款;证监会也表示将支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购。这将有助于化解逐渐显现的地产债务风险。2022年行业降杠杆的思路不变,也将继续维护企业的正常融资需求,随着违约房企的出清,行业融资或将进入稳定区间。

  土地购置面积跌幅扩大,

  土地成交均价上涨

  2021年,房地产开发企业土地购置面积21590万平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款17756亿元,增长2.8%;土地成交均价8224元/平方米,上涨21.6%。

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  1-12月土地购置面积跌幅较上月跌幅扩大4.3个百分点,土地成交价款涨幅有所收窄。两项指标走势差异明显,土地价格同比涨幅较上月扩大3.9个百分点。重点城市完成了全年三次集中供地,年末房企参拍门槛相对下降,市场热度有所回升,但企业在资金有限的情况下,投资方向主要集中在重点城市,难以改变全国整体成交量下行的趋势。土地购置和新开工规模的缩减,对未来销售市场供应影响较大。

  商品住宅待售面积有所增加

  2021年末,商品房待售面积51023万平方米,比11月末增加858万平方米。其中,住宅待售面积增加480万平方米,办公楼待售面积增加94万平方米,商业营业用房待售面积增加46万平方米。

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  12月末各物业类型商品房待售面积均较上月有不同程度的增加。与去年同期相比,商品房库存增加2.4%,其中住宅增加1.7%,商业营业用房减少1.3%。


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