[克而瑞]行业透视 | 12月到位资金同比增速创新低

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来源:中房网

  2021年房地产开发企业到位资金创新高,但增速创近6年新低。

  四季度以来,政策密集维稳房地产,支持房企合理融资,重塑行业信心。在此背景下,房企年末融资恢复情况如何?2021年年末房地产开发企业到位资金又有什么样的表现呢?其构成又有什么样的变化?

  全年房地产开发企业到位资金增速仅4.8%

  创近六年新低

  1月17日国家统计局公布了2021年房地产行业数据。房地产业新房销售和开发投资规模全年均创新高,分别增1.9%和4.4%。从房地产开发企业到位资金来看,2021年到位资金201132亿元,同比增长4.2%,规模创历史新高,但增速居近六年新低。

  而单月来看,四季度政策密集维稳房地产,但年末到位资金增速仍表现不佳。12月房地产开发企业的到位资金17770亿元,环比增长6.0%,同比下降19.3%(较2019年12月下降1.7%),到位资金规模低于历史同期,同比增速创近五年新低。到位资金恢复力度并未增强,当前房企的资金压力仍然较大。当房地产进入低成长、低利润的时代,项目收益率都难跑赢贷款利率,需求则更少。

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  个人按揭款+定金及预收款占比超过50%

  企业更加依赖销售回款

  房地产到位资金中销售回款(定金及预收款+个人按揭贷款)2021年累计值达到106334亿元,同比增长10.2%,增速同比增加1.3pct;占比达到52.87%,同比上升2.9pct,历年来首次超过50%,当前房企到位资金较为依赖销售回款。

  在定金及预收款方面,由于12月全国商品房共计销售21302万平方米和20263亿元,同比则分别下降15.6%和17.8%,表现低于历史同期。12月定金及预收款为6790亿元,同比下降25.9%,降幅较11月的16.9%进一步扩大,达到近五年新低。但从总体来看,2021年房地产开发资金来源(定金及预收款)73946亿元,同比增长11.1%,较2019年增长20.5%。

  而在个人按揭贷款方面,12月个人按揭贷款为2755亿元,同比下降8.0%,单月增速由正转负,环比来看也下降6.8%,主要在于此前居民积压按揭需求在10月、11月两月已得到释放,而当前信心修复仍待时日,年末居民按揭需求减弱。


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 国内贷款同比降幅进一步扩大

  企业融资难言回暖

  国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面,12月到位资金——国内贷款为1656亿元,同比下降31.6%,较2019年同期下降25.3%。四季度政策密集发声后,11月的降幅较10月有所缩小,但12月表现却并未继续修复,同比降幅反而进一步扩大,达到近五年最大降幅。

  2021年房地产开发资金来源(国内贷款)达23296亿元,同比降幅较11月末的10.8%进一步扩到12.7%,企业融资端仍难言回暖。


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 自筹资金下半年占比达到最高

  但增长也难以持续

  从自筹资金来看,12月房地产开发企业到位资金——自筹资金为6050亿元,同比下降9.8%,较2019年同期增长7.1%,同比增速在11月由负转正后再次回负。全年来看,2021年累计值达到65428亿元,同比增长3.2%,增幅较前11月的4.8%进一步收窄,在当前整体融资环境收紧下,多个融资渠道均被封堵,虽部分企业通过多种方法自救充裕现金流,但大部分房企自有筹集资金能力有限,资金增幅有限。


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  值得注意的是,下半年自筹资金占比大幅上涨6.6pct达到35.9%,成为占比最高的资金来源。主要是由于下半年行情急转直下,企业销售表现不佳,加上融资环境持续收紧,对自筹资金依赖度显著上升,不过12月自筹资金增速由正转负,自筹资金对企业的支持力度或将难以持续。


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  总体来看,2021年房地产开发企业到位资金创新高,但增速创近6年新低。在四季度政策密集维稳下,10月、11月的单月数据表现有所回暖,但到12月并未有更好的修复表现,企业资金端压力犹大。不过值得注意的是,2022年1月发改委发文重申“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,叠加1月17日央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作,或带动按揭端利率进一步下滑,将利于推动城市住房需求释放,维稳房地产行业,企业资金压力或可得到边际放松。


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