别猜了,2022年中国房地产的十大预测来了!

 二维码 4
来源:中房网丁祖昱评楼市

  2021年,房地产市场强弱转换,告别高速增长的“白金时代”,行业迈进“青铜时代”。

  从行业规模来看,2021年全国商品房销售金额达到18万亿,同比增4.8%,房地产增长对经济增长总体起到拉动作用。但自下半年起,规模增速逐月下行,销售和投资下行压力巨大。

  房地产仍是压舱石和支柱产业,经过5年的高位运行且再创新高,行业下行并真正迎来负增长时代已然成为共识,未来,行业规模将回到五年前。

  在“房住不炒”、“三稳预期”、“良性循环”下,整个行业都将从过去的粗放式发展转向精细化运营。未来房企也将转向低利润、低增长、低杠杆的内生型增长模式,并将催生出多种关联的新赛道。

  2022年或将成为行业与周期重启的一年,2022年的变化将是剧烈的、动荡的,但新的稳定也会出现,在新趋势下如何实现破局,在新篇章来临前立于行业潮头,成为“剩者”至关重要。

  在这关键一年,行业规模将如何表现?重点22城集中供地会有哪些变数,土地市场将何去何从?城市分化加剧,如何做好投资?房企第二曲线格局会有哪些新变化?2022年,行业规模、政策、地市、企业等方方面面都会发生很多可能性,基于大数据分析和市场研判,这些趋势变化最终可以归纳成以下十大预测。

  预测一:行业规模回到五年前

  2015-2016年是房地产行业重要的转折点,商品住宅销售面积从2015年11.2亿平方米,跳涨至2016年13.8亿平方米,此后几年住宅销售面积一直维持在14-15亿平方米,仅2015年至2016年出现了近3亿平方米的跳跃式增长。

  预计未来五年行业年均规模将回归至10.6亿-12.7亿平方米,中位数是12亿平米左右,与2015年-2016年的水平基本相当。

 预测二:长效机制渐成闭环

  2022年,房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”,政策将围绕解决新市民、困难群体住房难题不断深化,“四限”、去杠杆、房产税等长效机制渐成闭环。

  短期内,“四限”调控仍将从紧执行,尤其是核心一、二线城市,继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲,并严堵政策监管漏洞,但政策加码频率将趋势性下降。压力二、三线城市仍需为市场减压,防止城市房价出现大幅下滑。房地产行业去杠杆还将继续落实下去,倒逼企业降负债、居民降杠杆。

  预测三:土地市场整体萧条

  受集中供地新政和市场下行的双重影响,2021年土地市场经历了由高热降至低温的剧变。尽管2021年末房地产信贷环境边际放松,但市场信心短时间内仍难恢复。

  2022年土地市场热度将继续下行,加之房地产金融监管环境仍将从紧,企业“钱紧”现状短时间内难以缓解,拿地态度将会更加谨慎,部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地,且2022年将会出现大量收并购或项目合作机会,房企拿地意愿进一步降低,预计2022年土地市场将趋于萧条。

  预测四:房价不涨成新常态

  根据全国商品房销售面积和销售金额估算,截止至2021年12月31日全国70个大中城市商品房销售均价已下降至9512元/平方米,环比再降0.9%,较2021年初1-2月下降14%,大部分城市都曾出现过房价下跌的情况。

  坚持“房住不炒”主基调,“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下,2022年房价不涨将成新常态。热点城市还将面临一定的价格波动,但整体房价上涨动能减弱,“万人摇”的局面难以再现。

  预测五:城市分化加剧看好25城

  城市分化持续加剧,当前评判城市发展前景,除了人口、经济等硬实力外,还有部分软实力指标起到至关重要的作用。对于城市选择,坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的25个核心一二三线城市。

  25个城市分别为:

  长三角

  上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州

  粤港澳大湾区

  深圳、广州、佛山、珠海、东莞

  京津冀

  北京、天津

  成渝城市群

  成都、重庆

  长江中下游城市群

  武汉、长沙

  关中城市群

  西安

  中原城市群

  郑州

  山东半岛

  青岛、济南

  海西城市群

  厦门

 预测六:房企“暴雷”此起彼伏

  2021年,房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力,银行业金融机构急于“收伞”,房企“爆雷”事件频发。

  2022年整个行业步入无增长时代,负增长企业数量增加,融资受限的同时,面临较大的偿债压力,房企生存压力巨大。资金链紧张的情况下,行业“爆雷”事件仍将持续,而“爆雷”问题之后,企业公信力下降,进而影响整个行业健康发展与良性循环。

 预测七:物业行业继续“挤泡沫”

  房地产与物业行业唇齿相依。2021年,受地产主业震荡的影响,物业行业迎来价值回归,尤其物业股迅速回调,资本市场回归理性,除个别央企、国企物业股企稳外,其余物业股大幅下挫,距高位跌破70%的物企比比皆是。

  多支物业股的市盈率低于10倍,预计2022年行业平均市盈率为15.3倍,物业行业“走下神坛,回归理性”,未来继续“挤泡沫”。

  预测八:保租房改变租赁格局

  发展保障性租赁住房是“十四五”时期住房建设的重点任务。中央规定“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

  2022年保障性租赁建设将明显加快,全年建设筹集保障性租赁住房240万套,租赁行业配套政策将进一步完善,多个城市城市动作频繁,并在制度、土地、简化审批流程以及资金支持方面给予支持,确立租赁住房保障体系,而年初保租房不纳入房地产集中度管理,配套政策进一步完善,为十四五期间保租房任务完成保驾护航,多个政策内容将影响未来3-5年租赁行业的格局。

  预测九:养老需求持续爆发

  养老产业规模提速,2022年正式迎来60后人群退休高峰,低龄老人年均新增2360万人,五年累计1.18亿人,未来将彻底激活低龄康养消费市场,80岁及以上高龄人口数量达到3580万人,复合增长率保持高位,2025年高龄人口数量将达到4600万人,养老产业规模有望突破12万亿,涉房部分达到3万亿,产业空间巨大。

  按区域养老潜力来看,长三角区域作为养老潜力的风向标,大幅领先,其次是京津地区、山东、广东潜力较为突出,而东北和西北较弱。

  按城市来看,2021年中国典型城市养老潜力TOP20分别为:上海、北京、深圳、广州、南京、无锡、苏州、南通、天津、青岛、杭州、成都、武汉、常州、宁波、重庆、济南、厦门、扬州、大连。

  预测十:房地产业仍是压舱石

  房地产行业告别“白金时代”,但房地产业仍是压舱石和支柱产业。2021年我国房地产市场总体稳定,房地产增长对经济增长继续起到拉动作用,房地产业增加值比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点。2022年,房地产业压舱石的地位将进一步体现。

  按商品住宅总量未来五年年均规模10.6亿-12.7亿平方米计算,若房价增速维持5%,每年行业成交金额约在15万亿上下,相较于其他行业,房地产行业规模依然很大。

  2022年,房地产行业迎来发展新阶段,行业进入“青铜时代”,房地产行业仍将是压舱石和支柱产业。

  预测,是为了更好的决策,这些林林总总的内容,归纳起来的核心关键是行业负增长、企业迎变局。行业快速迭代的调整期,如何成为“剩”者,需要房企重新寻找适合企业未来发展的增长路径,不改变没有出路。

  2022来到新的十字路口,风起的时候,保持镇定。


地址:贵阳市观山湖区会展城A区G座707室
联系电话:0851-85817864(85831918)