楼市转暖需更多需求端政策支持丨智库

 二维码 3
来源:中国房地产报

图片


房地产的政策底已经明确,但市场信心完全恢复还需要更多的政策支持。

◆文〡苏志勇

年初以来连续释放的利好信号,为房地产行业带来阵阵暖意。融资端,受降准及信贷政策纠偏影响,房企融资环境有所改善,特别是央企国企受益明显;需求端,降低首付比例、降房贷利率等刺激政策蔓延到越来越多的城市,购房成本和门槛有所降低。

国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也印证了市场的企稳和回暖。数据显示,今年1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势总体减弱,一线、二线城市的新房价格均实现止跌转涨。39个城市新房价格环比下降,较2021年12月减少了11个;55个城市二手房价格环比下降,较12月减少了8个。

虽然房价下滑趋势有所遏制,但市场成交并不乐观。据机构统计,30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。种种迹象表明,房地产的政策底已经明确,市场底也在逐渐形成,但市场信心完全恢复不仅需要时间,还需要更多的政策支持。

01
房企偿债和销售压力犹存



2021年四季度以来,受央行降低存款准备率以及对房企融资政策纠偏的影响,房地产融资环境明显改善。据统计,2022年1月房地产贷款新增约6000亿元,较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中,房地产开发贷款多增约2000亿元。直接融资方面,多家房企在银行间市场发行中期票据。但梳理这些融资主体可以发现,除龙湖、旭辉等少数优质民营房企外,国企央企成为本轮融资的主要受益方,而深陷债务泥沼的民营房企并未获得太多的融资支持。


图片
2022年各月房地产行业信用债和美元债到期情况

2022年房地产行业境内外债券迎来兑付高峰期,将有681只房企信用债到期,涉及总偿还额3902亿元;196只美元债到期,总偿还额达550亿美元。在1~2月已到期的境内外债券中,已经有福建阳光集团信用债发展期,禹洲集团和中国奥园美元债出现违约。由此可见,房企最为艰难的时刻还远没有过去。

除了融资端压力外,房企在销售端的压力也不小。2022年1月,百强房企全口径销售总额同比下跌40.7%,权益销售总额同比下跌42.2%。30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。据克而瑞数据显示,1月百强房企实现销售操盘金额5256亿元,单月业绩规模同比降低39.6%,较2021年月均水平降低43%。销售额超百亿元的房企仅15家,同比减少14家;销售额在50亿元~100亿元的房企22家,较去年同期减少31家。

即便是行业标杆万科,也难逃销售业绩严重下滑的命运。1月份万科实现合同销售面积210.6万平方米,合同销售金额356亿元,同比减少50.19%。严峻的形势让这家背靠国企的行业龙头也不得不喊出“破釜沉舟、背水一战”的口号。

02
市场情绪修复需要时间



去年四季度以来,房地产市场在政策层面可谓利好不断,各地“因城施策”的暖市政策一定程度上稳定了市场情绪,合理购房需求逐步得到释放。但是受前期部分房企债务违约事件影响,以及对未来市场走势的不确定性担忧,购房者观望情绪依然浓重。

首先,房价预期转向,引发购房者观望。从去年8月份至12月,国家统计局70城二手房价指数连续5个月环比下滑,未列入统计的其他三四线城市形势更为严峻。受此影响,市场买涨不买跌“定律”直接造成购房者观望情绪加重。

其次,房企暴雷加重购房者对项目烂尾的担忧。从1月份百强房企销售数据看,去年出现债务违约的房企,项目销售出现断崖式下滑,依靠销售回款缓解资金压力的路径再次受挫,令这些房企雪上加霜。

再次,部分房企因融资受阻,影响到项目进度,造成入市节奏放缓。年初以来,有的房企已经爆出大面积停工、放假、裁员降薪消息,势必对市场供应产生一定影响。

最后,楼市利好政策效果存在滞后效应,无论是供应端还是需求端,都需要一定时间的传导。政策从出台到落地执行需要一个过程,况且目前也仅仅是少数城市出台一些试探性政策,政策效果尚未充分显现。此外,市场惯性下跌一旦形成,需要较长时间来修复。从以往规律看,至少需要半年的修复时间。不仅如此,其间还需要力度更大的政策支持。

03
市场需要更多政策支持



从宏观经济形势看,中国经济目前面临较大的下行压力。房地产作为支柱产业,对经济的复苏影响巨大,至少不要成为经济增长的“拖累”。去年四季度以来,国家层面反复强调促进房地产业的良性循环和健康发展,各地也陆续出台了一些政策措施,以降低购房门槛和购房成本,满足合理购房需求。但从目前情况看,政策覆盖面和力度还远远不够,房地产市场企稳仍需要更多、更有力的政策出台,特别是针对需求端的政策尤为关键。

首先,房贷按揭利率还有一定的下调空间。据媒体报道,2月22日,六大行统一下调了广州地区房贷利率,其中首套房利率从此前的LPR+100bp(5.6%)下调至LPR+80bp(5.4%),二套房利率从此前的LPR+120bp(5.8%)下调至LPR+100bp(5.6%)。据光大证券分析,伴随着每一轮“稳增长”和央行降息,按揭贷款利率均出现同步下行,下行幅度明显高于5年期贷款基准利率和5年-LPR降幅,且每一轮按揭贷款利率下行幅度均超过20bp,前两轮幅度相对较大,持续时间为10~15个月。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp,是LPR报价下调叠加市场化供需力量共同作用所致,后续按揭贷款利率仍有下行空间。

其次,应适当调整不合理的限购、限贷、限价政策。例如在首套房的认定标准上,对改善型需求的判定上,应本着促进合理住房消费的逻辑;在逐步健全住房保障基础上,应放开对高端项目的价格限制,更好地促进改善型需求;在限购范围上,适度打破形成区划限制,让购房者有更大的选择空间。

再次,可适当降低首付比例。近期有部分城市已经将首付比例降低到2成,甚至更低,虽然一定程度上降低了购房门槛,但也增加了居民部门的金融风险。特别是在房价进入下行通道的城市,低首付将埋下房贷违约的隐患。因此,在选择这一政策时对风险因素应有综合考虑。

最后,对特定人群的住房优惠政策对住房消费将形成刺激作用。例如对二孩三孩家庭的住房优惠,对特定人才购房的优惠等。可以通过住房补贴、降低交易税费等方式刺激消费需求。

在供给端,除了给予更为有力的融资支持外,还需在土地市场层面给予房企一定让利,增强房企拿地意愿。

本轮房地产调控是在“房住不炒”总基调下的“维稳”,既要防止市场过冷,也要防止新一轮过热,因此在政策上更要精准发力,防止“大水漫灌”和"大拆大建”。


地址:贵阳市观山湖区会展城A区G座707室
联系电话:0851-85817864(85831918)