近50城楼市“因城施策”,部分热点城市二手房现回暖

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来源:中房网

  中房网讯(高鹤/文)“惊蛰节到闻雷声,震醒蛰伏越冬虫。”这里的“蛰”是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物,而中国的古人认为,每逢惊蛰,天上春雷会震醒它们,寓意万物复苏。

  此时,自2021年下半年以来,受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过,这个“春雷”不是唤回“黄金时代的房地产巨人”,而是稳住不断下探的市场。

 近50城楼市“因城施策”

  对于房地产领域,今年的政府工作报告提到“稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  实际上,最近一段时间以来,部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计,至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城(地)调整楼市政策,内容包括放松限贷、限购,降低首付、放宽首付比,增加公积金贷款额度,降低房贷利率,发放购房补贴等等,市场信心得到进一步提振。

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  郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市,其力度之大,一时成为公众关注的热点。郑州要求金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。从实质上降低购房成本,加快郑州市场筑底修复。

  不仅如此,在其明确取消“认房又认贷”七日后,正式推出了“大棚户区改造项目货币化安置工作”,进一步激活更多的住房消费需求。

  除了郑州,南昌也于前期对相关政策进行了调整。2月份,南昌宣布全面开放城镇落户,实现零门槛落户,大专及以上学历,可以不迁户口,只需提供租赁证明和学历证明即可购房。

  与郑州和南昌相比,更多城市则在公积金上做文章。通过降低首付,增加贷款额度、降低房贷利率等方式助力市场回暖。安徽、菏泽、赣州、驻马店、南通等地的多家银行下调了商业贷款首套房首付比例,最低可至20%。宁波、马鞍山、株洲、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高贷款额度,其中宁波规定,住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。此外,广州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率。

  除了上述内容,放松的形式还包括“公积金又提又贷”“发放购房补贴”等。例如,达州推出的新政规定,凡在中心城区使用公积金贷款购房的,缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后,可申请提取账户余额支付首付,实行又提又贷;玉林则规定在城市规划区范围内(玉州区、玉东新区),新市民购买家庭首套商品住房,每套可享6000-10000元购房补贴。此外,即墨成为全国首个限售松绑的城市,厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号。

  站在城市能级角度看,此轮放松调控的主要是二三四线城市,二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的,是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。来自克而瑞的数据显示,2021年郑州主城区去化周期为23个月,郊区去化周期更是长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为,大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。

  部分三四线城市的情况也不容乐观。克而瑞1月份百城库存报告显示,66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月,已逐步迫近2020年疫情期间水平,且还在稳步增长,其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上。在百城广义库存中,三四线城市占比已超过50%,库存风险较大。

  业内人士表示,从近期政策来看,今年整体政策放松幅度相比往年会大很多。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市,出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松,而是因城施策、精准调控的体现。

  部分热点城市二手房现回暖

  年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断。据中房网不完全统计,广州、杭州、合肥、惠州、菏泽、蚌埠等城先后下调二套房贷利率。其中,惠州二套房贷利率最低,为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕,放款步伐也进一步加快。贝壳研究院数据显示,其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天,较上月缩短12天。

  与此同时,南宁、北海、福州、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金贷款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外,有消息称,郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1%。

  受利好等因素影响,部分热点城市二手房成交出现回暖,市场有望呈现阶段性止跌企稳态势。根据贝壳研究院数据,春节后成交量修复较节前加快,其中,长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%。分区域看,长三角城市需求释放加速,芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

  从价格看,二手房价格止跌,长三角城市率先转涨。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平,结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看,与成交表现类似,长三角城市群成交价格率先止跌,一线城市价格小幅上涨。

  事实上,自2021年中央政治局会议主张“支持合理住房需求”以来,高层密集发声,强调满足合理住房需求的重要性。此轮政策放松开始唱主角,但主基调仍以稳楼市为主,市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策,是对“支持合理住房需求”的响应,有利于改善型住房需求的释放,对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。


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