[中房研协]2022年1-2月房地产行业数据点评

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来源:中房网

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  商品房销售呈现负增长 销售金额跌幅高于面积跌幅

  1-2月,全国商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%。

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  1-2月,房地产市场深度调整仍在持续,商品房销售市场呈现两个明显特征,一是销售面积及金额均进入负增长区域,且跌幅较大;二是销售金额同比跌幅首次大于销售面积跌幅,反映出商品房价格整体呈现向下调整的趋势。销售量及金额出现明显同比跌幅,2021年初市场处于快速恢复期,同比基数较高是一个原因,另外今年前两个月市场受到包括疫情在内多方面影响,消费观望,交易不活跃。纵向看,与2019年1-2月相比,销售两项指标分别有11.4%和20.7%的涨幅,大体依然在可接受的区间内。

  年初政策面对房地产市场不断释放积极信号。2022年政府工作报告提出继续保障好群众住房需求,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求;央行、银保监会支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务;地方也出现降低首付比例、下调贷款利率、放宽限售、放宽公积金贷款条件、增加购房补贴等。随着政策效应释放,房地产市场将逐步企稳。

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  分类物业销售看,住宅销售面积和金额同比均由涨转跌;办公楼销售面积及金额同比大幅上涨;商业营业用两项指标扭转持续负增长的局面,成交面积涨幅明显。从各地区销售情况看,东部和中部地区销售面积和金额同比首次进入负增长区域,东部地区跌幅最大,尤其是销售金额表现更为明显。西部和东北地区两项指标持续下跌,跌幅进一步扩大。

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  房地产开发投资增幅继续放缓

  1—2月份,全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%;其中,住宅投资10769亿元,增长3.7%。


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  1-2月全国房地产投资增速持续放缓,较上期(2021全年)收窄0.7个百分点。开发投资的关联指标新开工、资金来源均进入负增长区间,短期内房企投资信心难以恢复。全国统一的商品房预售资金监管新规实施,规范各地资金监管方面的不合理做法,将释放更多资金空间,推动行业投资预期的良性复苏。

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  从物业类别投资上看,住宅投资继续保持增长,同比涨幅比上月收窄2.7个百分点;办公楼和商业营业用房投资跌幅收窄,办公楼回调更明显。住宅投资占总投资比重为74.3%。从地区来看,东北地区重回正增长区间,且涨幅高于其他区域;东、中、西三个地区保持上涨,涨幅进一步收窄。投资规模上,东部地区依然保持领先,占总投资比重为59.8%,高于其他三区域的总和。

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  房屋新开工面积同比跌幅持续扩大

  1—2月份,房地产开发企业房屋新开工面积14967万平方米,下降12.2%,其中,住宅新开工面积10836万平方米,下降14.9%;办公楼新开工面积341万平方米,下降24.5%;商业营业用房新开工1069万平方米,下降15.5%。


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  1-2月,商品房新开工面积同比跌幅较2021年扩大0.8个百分点,其中住宅新开工跌幅较上年扩大4个百分点,新开工规模下行趋势不改。新开工量从2021年下半年开始就出现了明显的回落,这反映在极端紧缩的政策环境下,企业投资和新开工信心受挫,即便政策开始回暖,新开工短期内也难以迅速恢复。除了企业到位资金有限影响新开工规模外,3月疫情再次多点爆发,也将在一定程度上影响房屋新开工进度。

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  房地产开发企业资金压力仍大

  1—2月份,房地产开发企业到位资金25143亿元,同比下降17.7%。其中,国内贷款4105亿元,同比下降21.1%;利用外资7亿元,下降27.4%;自筹资金7757亿元,下降6.2%;定金及预收款8027亿元,下降27.0%;个人按揭贷款4124亿元,下降16.9%。


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  1-2月,房地产开发企业到位资金增速由正转负,且跌幅明显,主要受商品房销售大幅下滑影响。各项资金来源中,定金及预售款、个人按揭贷款跌幅明显,其次国内贷款跌势不减,较2021年1-12月扩大8.4个百分点。从资金来源占比看,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.3%,较2021年的52.9%有明显下调。目前针对企业融资的宽松措施正在实施,但政策侧重于支持收并购活动的纾困资金需求,融资主体也多为有能力的优质国有企业,而不是所有房企。当前整体融资规模不高,企业资金面压力仍大。销售市场低迷,投资者信心不足,对房企流动性、偿债能力等问题仍持较为负面的态度。

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  受“两集中”出让政策影响,土地市场成交量较低

  1-2月,房地产开发企业土地购置面积838万平方米,比上年下降42.3%;土地成交价款369亿元,下降26.7%;土地成交均价4403元/平方米,上涨27.2%。


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  1-2月土地购置面积跌幅扩大、成交价款再次负增长,跌幅明显。年初土地市场供应收紧、成交低迷,主要受到政策规则影响,属于市场周期性回落,多数城市供地从三月开始。同时房企从自身资金状况出发,拿地也多持谨慎态度。从重点城市集中供地计划来看,地方政府在土地出让规则上作出了较大的改变,如取消新房销售限价、放宽配建条件、下调保证金比例等。拿地规则对房企而言相对友好,但市场成交未有改善,难以提振房企拿地信心。

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  商品住宅待售面积明显增加

  2月末,商品房待售面积57026万平方米,比2021年末增加6003万平方米。其中,住宅待售面积增加5552万平方米,办公楼待售面积增加105万平方米,商业营业用房待售面积减少335万平方米。


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  2月各商品房库存明显增加,较去年同期增加8.8%,主要受住宅待售面积的增加影响,同比增幅为14.7%。商业营业用房库存持续减少,跌幅为1.8%。


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