[克而瑞]财政等五部委稳地产,房地产税暂缓扩大试点有哪些意义

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来源:中房网

暂缓扩大房地产税试点主要是出于稳地产、稳增长的考量。

  ◎   作者 / 杨科伟、李诗昀

  3月16日,国务院金融委、央行、银保监会等就房地产行业密集表态,释放强烈维稳信号,其中,财政部明确表示年内不会扩大房地产税试点城市范围。

  我们认为,暂缓扩大房地产税试点主要是出于稳地产、稳增长的考量,2021下半年以来,房地产行业步入深度调整期,百城成交量持续缩水,规模房企债务违约问题不断,暴雷事件频发。与此同时,经济下行压力陡增,四季度GDP增速滑落至4%,更令人担忧的是,2022年前2月经济数据与市场体感、金融数据相背离,且经济数据修复的可持续性也有待验证,面对充满挑战性的5.5%GDP增长目标,房地产投资或许不是主要支撑项,但至少不能是拖累项。

  暂缓扩大房地产税试点,短期有助于提振市场信心,引导行业预期向积极方向转变,助力房地产市场回归良性循环轨道。鉴于房地产税扩大试点范围大概率划定在厦门、杭州等核心城市,暂缓后核心一二线城市有望率先回暖,在二季度甚至最快4月走出低谷,随后弱二线、强三线城市可能出现轮动复苏行情。长远来看,房地产税暂缓推进不等于无限延期,基于推进税制改革、调节收入分配、完善长效机制的需要,房地产税落地也只是时间问题。

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  金融委牵头财政部等五部委
就房地产行业密集表态
释放强烈维稳激励信号

  昨天,国务院金融委召开专题会议,强调“积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩型政策。对资本市场产生重大影响的政策应事先与金融管理部门协调,保持政策预期的稳定性和一致性”。

  随即,央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态,释放强烈维稳信号。其中,一行两会、外汇局有关房地产行业的表态基本与之前保持一致,最具新意、最为重磅的表态来自财政部——今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

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  财政部明确年内不扩大房地产税试点范围
但试点工作绝不会长期搁浅

  3月16日,财政部有关负责人在接受采访时表示:“房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

  这其中有三层含义:第一,2022年暂不扩大房地产税试点范围,意味着除上海、重庆两个自2011年就开始征收房地产税的城市以外,其他城市今年内不会开征房地产税。

  第二,房地产税试点城市范围已大致确定,城市层面前期准备工作也在有序推进中,今年试点暂缓或许并非因为存在制度障碍,而是出于稳地产、稳增长的考量。除了今天财政部的发言外,还有两份材料能够佐证我们的观点,其一,2021年12月27日,全国财政工作会议将做好房地产税试点准备工作作为2021年财政部重要工作成果,表明房地产税在财政领域的推进障碍已经基本得以扫除;其二,2022年1月28日厦门统计局发布的《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》一文中提到,做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作,以防止全市房地产市场出现大的波动。

  第三,今年暂缓试点不等同于无限延期或不再开征,房地产税落地终究只是时间问题。因为(1)房地产税是税制改革重要一环,未来有望成为地方主体税种,更好发挥对地方公共财政的支撑作用,助力土地财政转型;(2)房地产税有助于调节收入分配格局,房产是居民财富的重要组成,所持房产价值也是衡量个体间贫富差距的重要标尺,在长期持有过程中,房产增值还无形间放大了贫富差距,推进房地产税改革,尤其是补齐持有环节的征管缺位,是填补贫富鸿沟、促进共同富裕的有力制度抓手;(3)房地产税是房地产长效机制的题中之义,房地产长效机制是住房供给、土地制度、财税政策、金融制度等多位一体、协同发力的调控体系,房地产税作为重要的财税工具,本就是房地产长效机制的题中之义,有助于稳地价、稳房价、稳预期。

  纵观近几年中央关于房地产税的表态,从2017年“逐步建立制度”、2018年“稳妥推进”,到2019年“稳步推进”,暗含房地产税立法工作已有步骤可遵循之意。2020年,受新冠肺炎疫情影响,相关表述又回归更为谨慎的“稳妥推进”。2021年,“十四五”规划纲要、房地产税改座谈会、最高领导人署名文章都昭示着房地产税改准备工作正在加速推进,直至10月23日,全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税试点。


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  经济动能修复、行业深度调整进行中
此时并非扩大房地产税试点的好时机

  当前,宏观经济面临三重重压,房地产行业处在深度调整期,此时并不是扩大房地产税试点的好时机。

  2021年下半年以来,房地产市场步入快速下行通道,楼市持续转冷,百城成交量持续缩水,同比跌幅逐渐扩大,2022年2月,全国100个重点城市商品住宅成交面积仅为2043万平方米,创近两年来单月新低,同比跌幅达到41%,三四线城市领跌,跌幅达46%。

  2021年,房企面临巨大危机,融资环境持续收紧,百家典型企业全年融资量创近五年新低,近四成百强房企业绩不及2020年,品牌房企频频暴雷,债务违约问题不断。


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  房地产市场是宏观经济环境的缩影,2021年下半年,经济下行压力陡增,三季度GDP同比增长4.9%,较二季度回落3个百分点,四季度GDP增速滑落至4%。

  3月15日,国家统计局公布了2022年1-2月经济数据,生产、投资、消费全面超预期,前2月规上工业生产增加值增长7.5%,固定资产投资增长12.2%,社会消费品零售总额增长6.7%。

  但令人担忧的是,一方面,统计局的经济数据与央行公布的金融数据表现有所背离,和市场体感也有较大差距。举例来说:(1)消费,前2月社零同比增长6.7%(扣除价格因素实际也增长了4.9%),而信贷、文旅、电影等数据却显示,疫情、居民收入下降预期仍在明显制约着消费,2月居民短期贷款减少2911亿元,同比多减220亿元,2022年春节国内旅游收入同比减少3.9%,仅为2019年春节的56.3%,2022年春节电影票房同比下降23%,为10年来首次同比负增;(2)地产销售,统计局数据显示,前2月商品房销售面积、金额同比分别降9.6%、19.3%,而央行口径1月居民中长期贷款同比少增2024亿元,2月居民中长期贷款更是历史首次负增,减少459亿元,同比多减4572亿元,还有CRIC监测到,1、2月百城成交面积同比下跌43%、41%。另一方面,经济数据修复的可持续性也有待观察。

  在2021年GDP两年平均增速仅为5.1%的前提下,2022年要完成颇具挑战性的5.5%增长目标,房地产投资或许不能成为重要支撑项,但至少不能是拖累项,推迟房地产税试点有稳预期、稳地产投资进而稳增长的含义。

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  暂缓扩大试点稳定预期削弱观望
深杭宁厦等一二线市场有望率先企稳回升

  在官方明确暂缓扩大试点之前,房地产税总像是悬在购房者头顶的达摩克利斯之剑,不断强化着市场观望情绪,制约着住房消费需求尤其是改善需求的释放。如果采用类似沪、渝的试点方案,低税率与高起征点并行,开征房地产税并不会对楼市造成严重冲击,而如果借鉴日本、新加坡等国家高税率或累进税制模式,房地产市场或将迎来剧烈震荡,较为极端的案例是日本在1991年-1998年间征收的地价税,3%的高税率直接引发土地抛售潮,并成为日本房地产泡沫破裂的重要导火索。暂缓扩大房地产税试点,短期有助于提振市场信心,引导行业预期向积极方向转变,助力房地产市场回归良性循环轨道。鉴于房地产税扩大试点范围大概率划定在厦门、杭州等核心一二线城市,这类城市房地产市场并不缺乏需求和购买力,阻碍楼市复苏的主要因素就是市场预期。我们认为,暂缓试点后核心一二线城市有望率先回暖,在二季度甚至最快4月出现市场拐点,随后弱二线、强三线城市可能出现轮动复苏行情,而弱三四线城市受益有限,房地产市场或将保持沉寂。


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