[克而瑞]2022年一季度中国房地产总结与展望(下篇)

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来源:中房网

业绩篇

  百强房企开局惨淡,2022年去化压力较大

  2022年一季度,中国房地产市场整体延续了2021年以来的下行压力,市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象。百强房企业绩远不及去年同期,行业TOP100房企1-2月累计业绩规模同比大幅降低43.2%,较2019年同期的降幅也达到10.6%,近九成企业累计业绩同比降低。

  2022年规模房企整体的业绩目标将更为谨慎,预期会有不少房企适度调降全年的销售目标。虽然近期政策面有缓和、好转的趋势,但当前行业整体下行压力依然较大,成交或将继续下行,二季度市场能否回暖尚有待观望。企业仍需继续加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化率水平,盘活资金、改善现金流。

  总结

  01

  业绩:百强房企业绩不及历史同期,一季度开局惨淡

  2022年一季度,中国房地产市场整体延续了2021年以来的下行压力,百强房企业绩远不及去年同期。春节期间受疫情和行业信心不足影响,市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象。具体来看,2022年1-2月行业TOP100房企累计仅实现销售操盘金额9266.5亿元,整体业绩规模较去年1-2月同比大幅降低43.2%,较2019年同期的降幅也达到10.6%,一季度开局惨淡。

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 02

  企业:近九成企业累计业绩同比降低,半数降幅高于40%

       从企业表现来看,一季度多数规模房企销售表现不佳。特别是2月春节期间市场遇冷,企业推盘及营销积极性普遍不高。具体来看,1-2月百强房企中有近九成企业的累计业绩同比降低,其中近半数企业的降幅高于40%。TOP10梯队的所有房企累计业绩均出现同比下滑,TOP11-30梯队的房企业绩降幅在各梯队中相对明显,20家企业中有14家的累计业绩降幅高于40%。TOP50房企中,一季度仅仁恒置地、星河湾、建业集团等少数房企实现了业绩同比增长。


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  (表略)2022年1-2月部分行业典型上市房企业绩表现(亿元)

  
      03

  目标:多数房企2022年销售目标将持平或调降

  在行业下行调整的过程中,预计2022年规模房企整体的业绩目标将更为谨慎。一方面,去年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期,有逾8成房企未完成全年业绩目标,平均目标完成率不到90%。另一方面,在行业整体规模增速放缓、市场持续降温的背景下,大部分企业的业绩实现和销售去化压力仍然较大。从目前部分企业已经披露的年度业绩目标来看,预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期,也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平,适度调降全年的销售目标。

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  展望

  04

  行业下行压力仍然较大,二季度能否回暖尚待观望

  从行业规模房企和各城市市场一季度的表现来看,短期内房地产市场仍难言乐观,成交或将继续下行。虽然近期政策面有缓和、好转的趋势,但当前的政策放松力度尚不足以扭转市场的颓势,特别是三四线城市以及部分弱二线城市的市场信心和预期仍较为低迷,行业整体下行压力依然较大,二季度市场能否回暖尚有待观望。

  从企业发展层面来看,在行业监管收紧、市场降温的背景下,多数房企项目去化率表现不佳、销售去化承压。流动性压力下,房企投资及扩张动能也显著降低。短期来看,2022年企业需继续加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化率水平,进而促进回款、盘活资金、改善现金流。但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。

  长期来看,新常态下高杠杆、高负债运营模式无法持续。房企经营逻辑正加速向“以销定投”转变,更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率,整体战略以谨慎经营、防范风险为主。同时,在目前行业盘整期,部分规模房企集中性地进行组织架构调整,如区域公司合并、事业部整合等。通过战略精简、坚持主业结合精细化管理,“降本增效”向管理要效益,缓解流动性压力、抵御行业寒冬。

  此外,行业盘整期下,回归产品、加强产品力打造、关注产品升级迭代、提高产品适销性,也是目前企业在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势的关键。近年来已经有越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升。提升产品质量管控、完善客户服务体系,打造更高标准的产品交付体验,都有助于提升交付率和交付满意度,树立积极的企业品牌、口碑和公信力。

  07

  投资篇

  近七成房企投资停滞

  二季度或将迎来窗口期

  受到春节假期和集中供地尚未全面开启的影响,2022年一季度企业投资仍延续去年下半年以来低迷的态势,其中近七成百强房企未拿地,投资处于停滞状态,销售TOP50房企单月投资金额处在近两年低位。一季度仅有头部房企、规模化国/央企在核心城市率先拿地,其余以项目开发商和地方平台公司为主。

  随着3月中旬多部委释放利好、以及部分城市加速“自救”,我们认为,二季度随着多城首轮集中供地开启,或将迎来短暂的拿地“窗口期”,但整体谨慎的态度不会出现大逆转,市场抗压性更强的长三角核心城市土地市场或将率先复苏。

  总结

  01

  投资集中度:仅头部房企在拿地,销售10强新增货值占百强65%

  截止到2022年2月,百强房企新增货值总量仅为1911.3亿元,较2021年同期下降79%。其中,有9家房企新增土储货值超过100亿元,绿城、华润、万科、金地、中海等龙头房企排名靠前,在核心城市积极增储。

  新增货值集中度来看,在双集中供地模式和部分民企现金流极其紧张之下,头部房企优势被进一步放大。2022年1-2月,销售10强房企新增货值占百强比例达到64%,比2021年全年高出30个百分点,值得注意的是,在规模房企拿地中也存在一定分化,融创、绿地等并有新增土储入账。相比之下,50强房企受到集中供地和自身资金的影响,拿地积极性大幅减弱,集中度较2021年下降28个百分点。

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 02

  投资意愿:七成百强房企未拿地,销售TOP50单月拿地金额仍处低位

  进入2022年,房企土地投资整体较为谨慎与“冷淡”。2022年1-2月,销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地,投资处于停滞状态。

  从新增拿地金额、货值、建面TOP100门槛来看,截止至2月末,新增货值百强门槛16.1亿元,同比下降30%,新增拿地价值、建面百强门槛3.1亿元、14.7万平方米,同比分别减少56%和16%。

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  从单月销售TOP50房企单月拿地金额看,销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹,环比上涨99%,但依旧处于近一年低位,同比降幅达70%。


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 03

  企业表现:绿城、华润等在核心城市率先拿地(略)

  04

  双集中供地:仍是国企、央企支撑,本土房企集中“爆发”(节选)

  截止至3月25日,共有北京、福州、厦门、青岛、合肥5城进行了2022年首轮双集中供地,共计成交930.35亿元,从企业拿地积极性看,城市间差异显著,北京、合肥等城市相对较热,土地市场有回暖迹象,青岛、福州、厦门则相对平淡。拿地企业看,国企、央企“托底”意味不减,合肥、青岛、厦门等本土房企相对强势。

  北京:销售十强房企表现亮眼

  北京作为开启2022年集中供地土拍的第一城,其土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。从北京土拍的情况来看,10强房企表现抢眼,且国企、央企依然是土地市场主力军。

  10强房企中有5家本次在北京拿地,其中绿城共计拿下3宗地块,总成交金额98.4亿元,成为本次土拍中的最大赢家;国企央企表现来看,中海、华润各落2子,保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块。

此外规模房企旭辉、建发也有所斩获,北京本土平台公司(兴创、北京城建、北投、怀柔科学城)拿地占比约为三成左右(按幅数计算),可见品牌房企对北京的参拍意愿仍然强烈。


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  青岛:本地房企占主导(略)

  福州:本土国企托底的现象不减(略)

  厦门:八成地块被本土房企所获(略)

  合肥:规模房企积极参拍,本土房企强势拿地

  本次合肥土拍吸引了诸多房企积极参拍,不乏参拍了5宗地块以上的房企:据不完全统计,华润参与了10宗地块的竞拍,此外越秀、合肥城建、伟星和招商都参拍了9宗地块,本土房企中还有新华、徽创、安徽高速、安徽置地等参拍数量也在5宗以上。

  从拿地结果来看,合肥本土房企表现强势:在15宗竞品质地块中,本土民企拿下9宗,安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获,此外安徽高速也竞得2宗滨湖科学城地块,本土企业投资积极性复苏,且整体表现非常强势,拿下六成竞品质地块。

  其他房企则以10强规模房企、品牌房企为主,保利、龙湖等有所斩获,值得一提的是,越秀通过竞品质竞得瑶海区01号地块,首次进驻合肥。

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 展望

  展望二季度,我们认为当前政策面利好的,二季度随着多城集中供地进行,或将迎来一波拿地“窗口期”,但房企资金压力并未真正得到缓解,因此整体拿地情绪仍然会偏谨慎。此外,市场向下情绪在减弱,但未来企业、城市间的分化会愈发严重。

  3月,房地产市场迎来一系列利好声音,首先是国家金融专题会议定调,有关部门要积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策;然后财政部也表态,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,这两个政策对市场打了一剂强心剂。若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。

  但值得注意的是,今年是大部分企业偿债高峰年份,资金面仍偏紧,尽管政策频发但实质性落地尚未明确,更多聚焦在保交付、短期资金面扭转难以支撑,谨慎投资仍是未来主旋律。

  这也意味着,一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解,随着市场的正常运转,大概率房地产市场将迎来一波小阳春,但可以遇见的是,城市、企业的分化将愈发明显。

  从北京的首轮集中供地表现来看,部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地,导致部分地块呈现出竞拍激烈、达到最高限价的情况。以此来看,2022年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局,企业拿地积极性将继续分化,财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军,发展优势将进一步扩大;而城市层面,从合肥、青岛等城市首轮集中供地热度“冰火两重天”,我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州,以及上海、广州等一线城市,土拍热度回温将领先其他城市,部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。

  08

  融资篇

  政策回暖加速,融资端仍需时间传递

  总结:政策回暖加速

  但融资量未有明显回暖

  01

  政策基调稳步回暖,从并购、租赁住房等多方面出台支持措施(部分略)

  延续2021年底的政策基调,2022年初政府持续出台维护房地产市场平稳健康发展的政策,支持房企稳妥有序开展并购贷业务,针对出险企业承债式收购,相关并购贷不计入“三条红线”相关指标;在保障性租赁住房方面,项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,有利于推动保障性租赁住房的发展;在预售资金监管方面,改为“重点额度监管”,有利于企业缓解资金压力;同时多城市出台政策维稳市场,下调首付比例、调降房贷利率等,政策稳中向暖。

3月以来,多部门针对房地产政策暖风频吹。3月5日,两会关于房地产方面指出,房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题,其中针对房地产企业,提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施”。人民银行、银保监会、证监会、外汇局均在同日作出表态,防范化解房地产市场风险,积极推动房地产行业转变发展方式,促进房地产业良性循环和健康发展。


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 02

  一季度企业融资仍较难,融资总量同比大幅下降52.5%

  据不完全统计, 2022年一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元,同比大幅下降52.5%,环比2021年四季度微升1.8%。同比降幅较大的原因在于2021年同期行业未爆发企业大规模违约事件,市场情况仍相对较好,融资基数相对较大。2021年底政策频繁出台以维稳市场,而后2022年一季度以来政策持续保持2021年底的基调,继续释放更多利于市场回暖的信号,使得一季度融资较2021年底有所微升。

  从单月融资情况来看,2021年1月融资金额达到969亿元,环比上升27%,涨幅较大,主要在于每年年初是企业的到期高峰,1月作为高点房企需借新还旧偿债,叠加年初机构额度相对宽松的原因导致融资量环比增长较大。但1月融资额同比仍下降了54%,也反映出当下房企危机仍未全面解除的情况下,企业融资仍然比较难,金融机构放款较为谨慎。2、3月仍延续这种态势,企业融资量仍相对较少,其中2022年2月房企融资额403亿元,创2017年3月以来单月融资额新低。

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  从各个企业表现来看,2022年有约75%的房企融资规模同比有所减少,规模减少的房企中有约39%的企业同比降幅超过50%。从梯队上来看,四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降,其中TOP11-30的房企下降幅度最大,同比减少66.4%至522亿元,而TOP10规模的房企融资规模下降幅度为34.9%,降幅最小,该梯队也是平均融资额最高的梯队,主要由于该梯队有较多较为稳健的民营企业以及国企央企,为各个金融机构的白名单企业,融资情况相对正常。


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  03

  境内债权融资占比环比上升24百分点,企业融资主要集中在境内(略)

  04

  房企债券发行转向境内,结构性拉低整体融资成本(略)

  05

  房企上市及分拆物业板块速度有所放缓(略)

  展望:市场各方观望情绪仍重

  融资量短期内保持缓慢恢复态势

  整体来看,一季度整体融资环境持续维持2021年底的基调,政策助力维稳房地产,促进行业的健康发展和良性循环,并在保障性租赁住房、并购融资、预售资金监管等多个层面释放积极信号,与此同时金融机构以及地方政府等也帮助企业进行纾困,积极维护企业的正常融资需求,1-2月房地产开发企业到位资金中以开发贷及并购贷、委托及信托贷等为主的国内贷款降幅有所收窄。

  不过当前在行业风险未出清,仍有房企持续爆发债务违约的情况下,市场的担忧及观望情绪使得整体融资仍未呈现大幅回暖,从房企一季度的融资情况来看,维持2021年底以来的态势,同比2021年同期融资量下滑较大,特别是境外融资量2、3月几乎“停滞”;此外,对于一季度获得大力支持的并购融资,虽较多企业获得大额额度,但根据监测的情况来看,仍未有企业针对出险企业有较大的并购动作,也侧面反映出在政策执行未有较大落地及明显回暖之前,无论是市场投资者、购房者、开发企业各方的观望情绪较浓。

        展望二季度及今年下半场,由于当前政策暖风频吹,但行业“三条红线”调控的基调维持不变的情况下,政策回暖的传导落地仍然是一个较为缓慢的过程,并且在新的发展逻辑之下,即使是发展稳健的企业也较为谨慎,防范信用及流动性风险,因而房企的融资量也将呈现缓慢恢复的态势,整体短期内仍保持较低的融资量。房企仍应加大企业销售回款,提高企业运营能力,并适时把握融资机会,在并购融资、保障性租赁住房、REITs等多方面进行尝试。


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