聚焦年报季|房企掌舵人这样看2022年楼市

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来源:中房网

  中房网讯(苏晓/文)进入4月下旬,除部分房企因疫情、审计等因素仍无法按时公布年报外,大多数房企的年报已如期“交卷”。

  回顾2021年,房地产行业走过了跌宕起伏极不平凡的一年。上半年市场热情高涨,下半年行业持续调整,市场转向低迷。同时,部分房企陷入债务违约、流动性趋紧、交付困难、评级下调等困境。

  为促进行业良性循环与平稳健康发展,去年末至今,行业利好不断释放,政策环境持续宽松。不过,今年房企仍面临一波偿债高峰,在行业信心与危机并存的情况下,业界对于2022年的房地产市场也有着不同的期待。

  “春江水暖鸭先知”,2022年房地产市场将何去何从,在今年房企业绩会上各家“掌舵人”的发言中,或许可以寻找到一些答案。

  市场信心逐渐修复

  当前,房地产行业告别高杠杆、高周转的发展模式已成定局,行业步入调整期,“阵痛”在所难免。不过,展望后市,绝大多数房企仍看好房地产行业未来前景。

  3月30日,碧桂园举办2021年度业绩发布会,管理层表示,公司认为现在政策已经触底,市场信心也在逐渐恢复之中。

  在次日万科举行的2021年度业绩会上,万科董事会主席郁亮也谈到,房地产开发依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主要业务,这门生意仍会“常做常有”。目前,有利于市场稳定的政策措施在不断出台,中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场,公司对政策环境有信心。

  作为行业头部企业,万科和碧桂园对于房地产市场的预判,一向有着风向标的意义。

  在绿城中国执行董事李骏看来,2022年上半年是行业筑底盘整,预计下半年将逐步复苏趋稳。

  同样,在旭辉业绩会上,旭辉董事长林中坦言,其仍然对房地产行业充满信心。“尽管行业正处在一个跌宕起伏的阶段,很多人对行业前景也感到迷茫,但房地产行业是一个永续的行业,是周期性行业,意味着它一定是有春夏秋冬,相信冬天快结束了,春天也就不远了。”

  业绩目标趋于保守

  往年,房企非常注重新一年的销售目标,而在今年的业绩会上,大多房企表示要注重求“稳”,对于2022年的业绩目标制定趋于保守,其中不乏还有房企下调了业绩目标。

  如在招商蛇口召开的业绩会上,其董事、总经理蒋铁峰指出,考虑到外部环境的不确定性,公司全年销售目标设定为3300亿元,与去年销售目标基本持平。

  建发国际行政总裁林伟国在解释2022年销售目标时坦言:“因为去年大概卖了1650亿元,所以想先按此作为目标来安排。”

  而在绿城中国业绩会上,李骏表示,2022年公司合同销售额目标3300亿元,争取超额完成。相比2021年全年实现合同销售额3509亿元,绿城中国将2022年销售目标下调了5.9%。

  还有时代中国,其业绩会上董事会主席岑钊雄称,时代中国将2022年销售目标定为650亿元,相比去年的1100亿元有大幅下调,目标趋于保守。

  林中对旭辉2022年销售目标并未给出确切数字。只表示全年有3600亿元可售货值,旭辉的目标是保持权益销售额稳定,未来几年将大幅度开始提高权益销售额比重,关注权益销售额背后的业绩含金量而不是表面销售额的大小。

  克而瑞指出,从规模房企2021年销售目标完成情况来看,2022年企业整体的业绩预期势必也将更为谨慎,会有部分企业业绩目标同比持平或降低,预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。

  积极寻找收并购机会,慎重出手

  近年来,管理层多次强调防范化解房地产市场风险,鼓励机构有序开展房企并购贷款。一时间“收并购”成了房地产业的热点。而在房企业绩会上,“收并购”也几乎成为了一个必谈的话题。

  值得注意的是,从目前房企业绩会上对“收并购”的讨论来看,大致分为两类:一类是已获得并购贷款额度的房企,多被问及收并购的原则和偏好;还有一类是出险房企,多被问及其资产出清进展如何等。

  而招商蛇口作为第一家获得并购贷款的企业,对于其2022年的收并购计划,自然引起多方关注。对此,招商蛇口表示,公司正在积极谨慎地推进,与多家房企接触洽谈收并购。不过,由于并购项目的风险多,所以对其风险控制会高一点,收益回报就会要求高一点。

  旭辉方面称,并购额度既不计算在金融机构的两道红线之内,也不计入房企三道红线计算的新增有息负债之内,因此未来会积极拓展。不过,虽然公司未来有两三百亿收并购贷款额度,但在收并购时会非常谨慎,把这些资源配置在公司认为最好的城市、最好的板块和最好的项目。

  华侨城则明确,将本着稳中求进、优中选优的原则,做好充分的项目尽调,兼顾项目质量与对价的合理性,通过合理控制收购价格、明晰商务条款等多种方式尽可能将风险降低到可以控制的范围内,谨慎、稳妥的开展收并购事宜。

  万科管理层也透露,会留意相关机会。在保证自己安全,不要给行业添麻烦的前提下,尽其所能做对行业健康发展良性循环的事情。

  而对于出险房企来说,收并购作为盘活资产、回笼资金、降低负债的有效出路,也正在加速推进。

  如正荣地产,其管理层表示,已有20~30个合作项目正与具有国企和央企等背景的合作方洽谈股权转让事宜。如果这些项目和资产顺利出售,可以提早回笼规模可观的资金。不过,正荣地产同时指出,项目转让与出售,都需要交易与税审的诸多流程,到资金实际回流可用,还需要等待一段时间。

  以销定投拿地

  而对于2022年的拿地策略,“以销定投”、“量入为出”成为了不少房企的共同选择。

  招商蛇口今年的拿地计划,会根据市场情况做一些优化。在策略和原则方面,整体是满足公司现金流和“三道红线”要求,中长远的战略目标是希望净负债率逐步下降,来优化资产结构。至于2022年的短期目标,则是以销定投、量入为出,根据手中现金的情况来投入。

  同样,保利置业今年也定下了以销定投的拿地准则。“权益土储资金支出初步定为200亿元。若销售情况理想,公司将适时将额度调整至250亿-300亿元。”

  在龙湖集团的业绩会上,新上任的CEO陈序平亦表示,2022年将秉承“量入为出”的拿地策略,围绕毛利率等指标进行布局。

  而旭辉则进一步明确:“不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购,增加权益,减少合作拿地,加快土储周转。”

  根据克而瑞研究中心统计,一季度百强房企中近七成企业未拿地,百强房企1-3月整体拿地销售比低至0.1,较2021年同期下降了0.1,其中10强房企投资积极性最高,但也仅有0.14。可见,今年以来房企谨慎拿地的态度早已在行动上有所体现。


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