2021年TOP50上市房企业绩解密:实现总销售10.39万亿元,仅7家完成全年目标

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来源:中房报

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透过TOP50上市房企销售额、权益额、回款榜单,表现最直接的就是行业开始进入降速求稳通道。

中房报记者 苗野丨北京报道

“交出这样的成绩,我倍感压力,内心充满紧迫感。”万科董事会主席郁亮代表管理层对于2021年取得的业绩向股东致歉。

业绩低迷不仅万科一家,这几乎是2021年房企的普遍现象,也透露出“黑铁时代”房地产行业的艰难。

据中国房地产报记者分析,2021年全年房企整体销售情况不容乐观,大多数规模房企销售增速放缓甚至出现负增长,目标完成率不及历史同期。头部房企经受着从过热到冷静的考验,千亿房企则站在规模边缘不断探寻底部。

记者梳理数据发现,2021年TOP50上市房企总销售规模为10.39万亿元,其中千亿元规模房企保持在41家。从销售增速上看则下滑明显,18家房企销售规模出现负增长;在19家实现个位数增长的房企中,有5家房企同比增长不到1%。

从全年销售任务来看,仅7家房企完成。从公开渠道可以查到的23家房企销售回款率数据来看,回款率中位数为90%,平均数为90.56%,房企整体销售回款情况呈现上升趋势,“促回款、保‘三条红线’、抓现金流”仍是房企首要任务。

如果说没有回款的销售不是真正的销售,那最能客观体现房企资金运用和战略把控水平的便是权益销售额。从榜单中可以看出,TOP50上市房企中28家房企权益销售额突破千亿元门槛,有26家房企权益销售额占比不到70%。

当下,房企要做的仍是“逆势求生”,并在外部环境艰难的情况下修炼“内功”。

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18家房企销售规模出现负增长


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透过TOP50上市房企销售额、权益额、回款几个榜单,表现最直接的就是行业开始进入降速求稳通道。

从销售额来看,“碧恒万”销售前三甲的格局在2021年被打破。碧桂园以唯一全口径销售额突破7000亿元稳居榜首,万科以6277亿元夺得亚军,第三名融创中国差100亿元突破6000亿元销售额。保利发展以5349亿元紧随其后,“碧万融保”成为2021年规模在5000亿元以上的4家房企。去年同期,碧桂园、恒大、万科全口径销售额均突破7000亿元。

中国房地产报记者统计TOP50上市房企财报数据发现,18家房企销售规模出现负增长,各梯队房企门槛值均发生了变化。

TOP3上市房企门槛值为5976亿元,较上年下降14.8%;前三甲中仅融创中国录得3.9%小幅增长,万科、碧桂园分别下降了10.8%和3.8%。

TOP10上市房企门槛值为2902.46亿元,较上年增长0.4%。其中绿城中国和招商蛇口录得同比增幅最高,分别为21.3%和17.73%;中国恒大降幅最大,同比下降34.44%;绿地控股排名第10,同比下幅18.62%。

TOP30上市房企门槛值为1345.58亿元,较上年增长7.73%。在这一阵营中规模房企如世茂集团、新城控股、中南置地、金科集团、阳光城等分别同比下滑10.13%、7.29%、11.8%、17.56%和15.69%。雅居乐、融信增长不到1%。

也有部分房企实现了较高业绩同比增长,建发房产以64.7%销售增长位列榜首,但如何实现利润与规模双增长是建发房产面对的考验。此外,滨江集团、金地集团也实现了24.03%和18.15%业绩增幅。

TOP50上市房企门槛值601.05亿元,较上年下降13.39%。新力地产销售额同比下滑31.87%,紧随恒大之后;其次是华侨城,同比下滑21%。

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仅7家房企完成全年销售目标

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尽管2021年多数房企调低了销售目标,但从40家公布全年销售目标的房企年度目标完成率来看,2021年平均值为 90.92%,明显低于近年105%以上的平均水平。

从榜单可以看出,2021年规模房企对业绩增长均保有谨慎预期。销售目标在1000亿~3000亿元的28家房企,目标完成率均值为 91.18%;销售目标在3000亿元以上的10家头部房企中,目标完成率均值为90.35%。

具体来看,有7家房企超额完成了销售目标,绿城中国完成率最高,为113.21%;中国恒大受自身债务危机影响,目标完成率最低,仅为61.5%,万科、中南置地、新力地产、金科、大悦城控股目标完成率均不到80%。

调整还在持续,多数房企在业绩会上纷纷表示2022年不再设定销售目标,也有头部房企表示会根据市场情况调整公司经营计划和目标。比如万科针对2022年工作任务给出了“止跌企稳”的目标;央企代表之一的保利发展提出了“进三争一”的新目标。

正如碧桂园总裁莫斌所言:“在市场上行期,公司以销售额作为考核目标;在市场平稳期,公司以现金流回款作为考核目标;进入到市场下行期,公司以可动用资金作为考核目标。”

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26家房企权益销售占比不到7成

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权益销售比和回款率最能反映企业的资金实力。随着银行融资端收紧,销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要,销售回款保持高位可以充分保障企业经营性现金流安全。

从TOP50上市房企2021年权益销售额排名来看,碧桂园、万科、中国恒大分别以5580亿元、5080.4亿元、4430.5亿元权益销售额占据行业前三地位。除TOP3以外,保利发展、融创中国、中海地产权益销售额都在3000亿元以上。越秀地产的权益榜排名也显著高于流量榜,其权益销售占比达到101%,说明其有较强项目获取和独立操盘能力。

观察2021年权益销售企业区间分布情况,28家房企突破千亿元门槛,比去年多1家。4家房企销售规模超过2000亿元,较去年增加2家。权益销售位于1000亿~2000亿元的房企数量为18家。

另外,权益销售比例越高的房企锁定利润能力更强,反之利润空间有限。

从中国房地产报记者统计的权益销售占比率数据看,TOP50上市房企中有5家房企权益销售占比超过90%,分别是荣盛、金科、恒大、中海和绿地;有4家房企权益销售占比超过80%,有26家房企权益销售额占比不到70%。其中,弘阳地产、德信中国、绿城中国3家房企权益销售额占比不足50%,也就是说,不到总销售额的一半,备受规模化“虚胖”诟病。

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绿城回款率最高,华发最低

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受行业大环境影响,越来越多的房企正在经历从谈规模到抓回款的转变,开始重视回款率这一指标,并提出“有回款的销售”。

具体来看,碧桂园在2021年实现权益物业销售现金回笼约5022亿元;中海地产实现销售回款2444.5亿元;首开股份销售回款金额达1194亿元;阳光城权益回款1031亿元,华发股份销售回款为707.32亿元。

2021年TOP50上市房企中,有23家可以从公开渠道获悉回款率数据,绿城中国回款率最高,达到了106%,需要强调的是,虽然荣获回款率冠军,但绿城中国权益销售额占比并不高,仅为41.37%,在TOP50上市房企排名中垫底;其次是大悦城控股,回款率为105.1%。前5名还包括首开股份、新城控股和金科,回款率都超过了100%。中国金茂、中海、旭辉控股、保利发展等10家房企回款率都在90%以上,低于80%的是万科、招商蛇口、美的置业和华发股份,回款率分别为78.5%、78.31%、78%和58%。

克而瑞分析认为,虽然近期政策有一定利好,但传导到市场、企业还需一定时间。在销售端,市场短期内难言乐观,行业整体下行压力较大,二季度市场能否回暖尚待观望。为此,房企应做好收紧资本开支准备,以保证现金流安全,尤其应关注非限制性现金情况,评估房企的真实偿债能力;在销售方面,要保障销售与回款,提升企业的造血能力。

我们期待,熬过行业阵痛期,迎接未来的春天。



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