为住有宜居贡献智慧——中国“好房子·好社区”高质量发展论坛嘉宾演讲荟萃

近期，由中国建设报社主办，山东省青岛市住房和城乡建设局、青岛日报报业集团承办的中国“好房子·好社区”高质量发展论坛在青岛市举办。

论坛聚焦住宅设计、社区建设、物业管理、建筑数字化等领域，行业相关负责人、专家、企业代表发表了建设性观点和意见，总结提炼好房子与好社区建设实践经验、创新举措。本报刊发论坛嘉宾精彩演讲，敬请关注。

中国建设科技集团股份有限公司副总建筑师、中国建筑学会居住建筑专业委员会常务副主任委员兼秘书长 刘东卫

建设长寿化、优良化、产业化、低碳化的“百年住宅”

当前我国进入城镇化发展中后期，是由规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整、城市更新的重要时期，住宅建设成就巨大，人民居住环境显著改善。然而，住宅建设不仅存在整体居住环境质量与建筑全寿命期品质不高等亟待解决的低质量供给问题，还存在着建设能源资源消耗较高、环境影响较大、绿色低碳住宅发展不平衡不充分等传统建设发展与生产问题，全面推进住宅建设向绿色低碳宜居的高质量发展方向转型升级很有必要。因此，应建设建筑长寿化、品质优良化、建设产业化、绿色低碳化的“百年住宅”建筑产品，满足人民从“有房住”转向“住好房”的需求。

绿色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”力求提高建筑寿命、保障品质性能、集成建造高效、低碳节能降耗。近年来，为实现“百年住宅”目标，中国建设科技集团股份有限公司从设计方法、支撑体系、集成技术、施工方法及示范工程等多维度、全过程、全专业系统攻关了关键技术。在建筑长寿化方面，探索建立了全新的住宅建筑设计与建造标准，提出了以结构耐久性为基础的住宅长寿化技术要求，攻关了大空间的结构体系与装配式建筑SI管线分离系统相结合的关键技术；在品质优良化方面，建立了以提升居住品质和性能为目标的装修集成体系、部品装配化集成解决方案，提出了针对老龄社会问题的适老化通用技术体系；在建设产业化方面，攻关了建筑体系和设计方法，研发了成套技术以及部品体系和施工方法；在绿色低碳化方面，建立了绿色可更新住宅产品技术解决方案，从根本上解决结构体在后期使用中反复剔凿破坏而产生的安全耐久性问题，为住户后期装修和管线维修带来方便。

绿色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”创新实践推动了住宅建设从资源消耗型向优良资产型的转型升级，对社会、经济、环境的可持续建设与发展起到了推动作用。在今后系统推进“新一代好房子”建设创新实践中，应抓住新一轮产业变革的机会，发展新模式新产业，实现高质量可持续发展的住宅建设新理念、新方法和新供给。

在延长建筑寿命、打造“百年住宅”的同时，应全面提升建筑耐久性和适应性，发展寿命长久、品质优良、绿色低碳的新型住宅产品，推进建筑产业现代化，全面提升工程质量，满足人民群众居住生活高质量产品的需要。同时，以建设高质量发展标准体系为中心，全面提升发展新理念的“新一代好房子”标准，发挥高质量标准对经济社会发展的引领性作用，从而推动住宅发展从资源消耗型向优良资产型的转型升级。

住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会、社区建设专业委员会委员 程 鹏

尽快推出住房强制修缮标准

北京市门头沟区曾组织了一次12345电话投诉分析活动，物业管理投诉在投诉中占较高比例。对此分析后发现，业主投诉比较多的问题是房屋本体问题，一些新建小区因建设过程中出现问题，物业服务企业没有按照规范坚持维修，导致房子过早“衰老”，出现了外立面破损、房屋漏水等情况。

如今，存量住房房龄越来越大，新建房屋占比处于下行趋势。据测算，到2029年，全国将有62.5%住房的房龄超过20年。短时间内完成物业管理回归房屋本体维护本身、确保建立房屋修缮长效机制，是一个巨大的挑战，因此，推出住房强制修缮标准刻不容缓。

物业服务企业要把房屋本体维护作为**要务。物业管理的专业价值由物业设施管理、物业资产管理、物业客户关系管理、客户业主行为管理四部分构成。但是相当多的物业服务企业将大量的精力放在客户关系管理上，伴随住宅快速衰老的现实情况，只有维护好房子本身才可以让资产保值增值。物业管理实质上是小区的公共服务，物业核心业务具有外部性，意味着政府必须介入，一方面法律必须约束业主行为，另一方面法律必须强制物业服务规范、透明。

以我国香港地区根据房屋年龄制定房屋强制修缮标准为例，上世纪90年代开始，当地建筑管理出现了违章建筑多、楼宇残旧、业主不愿意集资支付楼宇修葺、建筑物意外频生等问题。因此，相关部门形成共识，必须强制物业服务企业承担相应的房屋修缮责任。前些年成立物业管理业监管局，明确物业服务企业应承担修缮责任，设置物业管理师职位，按照物业管理服务合同约定，对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序。今年，物业管理业监管局正式开始运营。

此外，物业服务企业需要完全转型为“以业主为中心”的服务模式。现在物业服务企业的服务体系搭建按照以房地产开发企业为主、业主为辅的服务模式，包括前期介入期、销售配合期、集中交房期、服务磨合期、稳定期、成熟期，按照房地产开发企业的逻辑提供服务。因此，必须让物业服务企业回归到以“业主为中心”的服务模式，在住房强制修缮标准的基础上建立全生命周期健康安全维护手册，明确房屋检测时间、如何检验、做到什么程度、是否有第三方公司监督等内容，**程度保障房屋的全生命周期管理。房屋本体安全是社会安全关键构成部分，是好房子、好社区建设的重要的保障和抓手。因此，需尽快推出住房强制修缮标准，为房屋安全保驾护航。

青岛海纳云数字科技有限公司总经理 吕昌昌

BIM数字建造技术助力好房子建设

智能建造是建筑业数字化转型的重要落脚点，以BIM（建筑信息模型）、人工智能、物联网等技术为手段，能够在房子设计、施工、交付运维的全生命周期发挥价值。青岛海纳云数字科技有限公司（以下简称“海纳云”）通过智能建造推动建筑业转型升级，大力推动数字建造技术的建筑全生命周期应用，以数字建造赋能建筑业高质量发展。

工程设计阶段，通过BIM正向深化设计，对建筑、结构、机电安装进行优化，比如，根据项目施工进度合理安排先后次序、提前预留洞口，通过“BIM数字孪生”施工预演，实现设计与施工的有效衔接。

工程施工阶段，一方面，通过BIM轻量化引擎，可以将大体量的BIM装进手机里、带到工地上，**化实现BIM应用价值；另一方面，通过“BIM数字建造协同管理平台”，可以让设计、监理、总包、各专业分包单位等在一个平台上协同工作，通过数字化手段提高信息交互效率的同时，保障工程质量、进度、安全。

交付和运维阶段，坚持“数字化交付+智慧管理”，集成设计和施工阶段信息，利用物联网、人工智能、大数据等技术实施精细化管理。例如住宅设计、施工、使用全流程数字化，依托“BIM住宅数字交付系统”，在家庭空间设计、施工、交付过程中采用数字化手段，实现以BIM为核心的数字化设计施工、基于ERP（企业资源计划）思维的信息化管理、所有模型和数据形成一份数字资产交付于购房业主，实现全量信息与“家庭房屋信息模型（HIM）”接通，同时与数字家庭智能硬件打通，利用三维可视化方式管理家庭中的各类智能设备，极大改善住房体验，实现舒适、便捷、安全、节能的**均衡。

同时，通过CIM（城市信息模型）打造智慧城市多场景应用。比如，山东省胶州市老旧小区改造项目的智能化、数字化改造中，海纳云基于CIM平台的智慧社区CIM+应用，打造社区三维数字“一张图”，实时采集并动态管理辖区场景下的人、事、地、物、情、组织的基础数据，建立“五码关联”的大数据库。以该平台为核心，海纳云构建起“市—街道—社区—物业等服务资源—居民”五级自运转和自造血的生态体系，实现基层精细治理、社区数字服务、居民美好生活的新图景。

再比如青岛市应急城市生命线项目，海纳云通过集约化建设应急统一数据底座，构建青岛市应急多功能数字孪生沙盘，实现应急工作的高效处置、一图协同，助力提高城市防灾减灾救灾能力，也避免了应急时空数据及平台的重复建设，大幅提升平台时空数据运维效率，未来能够以优质的数据和能力为全市应急系统服务。

海纳云将继续依托“星海数字平台”，搭建智能建造平台，不断丰富数字建造服务能力与产品体系，加强物联网感知能力、大数据的治理能力、AI算法能力、CIM/BIM的图形能力的建设，专注技术和场景的融合，为好房子、好社区、好城区建设作出贡献。

广联达科技股份有限公司副总裁 王先军

数字化转型必须树立系统思维

数实融合是建筑业高质量发展的重要支撑。当前，建筑业数字化已成为必然，但建筑企业的数字化转型面临众多困境，如各层级的数据没有打通、碎片化的单点系统建设无法支撑系统性转型需求等。

如何破局？从业务本质看，建筑业表现为“点线面体”的业务系统，具有高度专业、高度协同、高度独特、高度动态的“四高”特性。数字化的本质是“数据+连接+算法”构建系统性能力，高度对应系统论中的要素、关系、准则。可以说，数字化天然是用于解决系统性问题的。基于以上两个本质，构建系统性数字化新路径，成为建筑企业数字化转型的根本解。

系统性数字化的新路径可以概括为“113”，即1个核心目标、1套综合方案、3大关键支撑。具体来看，1个核心目标是要实现建筑企业的高质量发展；1套综合方案，即与企业发展实际相匹配的数字化转型顶层设计方案、数据驱动且连接点线面体的一体化场景方案（设计算量施工一体化、BIM+智慧工地一体化、项企一体化、建筑业务平台建设）、助力转型有效实施的落地方案（数字体检、PDCA循环等）；3大关键支撑是指通过认知升级、能力升级和合作伙伴升级，为数字化转型提供助力。

数字化对行业的价值体现在场景重塑。建筑业数字化带来了全方位多层次的融合应用，系统性重塑了一体化的应用场景，因此，一体化解决方案是关键。

在项目层，通过设计算量施工一体化，促进设计、算量、采购、施工等多业务一体化协同，实现项目全周期降本增效。同时，以智慧工地建设为载体的项目级建筑产业互联网平台，有力支撑了项目的精细化管理，实现全面实时感知与数据驱动的智能决策。在企业层，通过项目与企业的数据互联互通，推动“管理”和“数据”的项企一体化，最终创造数据协同价值，实现作业可控、指挥高效、决策精准。在行业层，面向行业管理及服务方，建设“数字住建一体化平台”，打造“指挥调度运行全景图”，实现“横向业务到边、纵向层级到底”的全方位监管，助力住房和城乡建设行业管理部门提升数字治理水平。

数字化行业平台和关键技术成为解决此难点的有力武器。从关键技术来看，广联达具备BIM、行业AI、IoT、云计算等建筑业数字化核心技术的自主产权，可实现核心技术与实际的建筑业务结合。今年6月，广联达发布了建筑业务平台，这是专门为行业打造的深度赋能的产业级平台，集数据平台、协作平台、决策平台于一体，为行业提供开箱即用的工程建设领域专业能力和系统性的数字化支撑能力，是首个贯穿项目全生命周期的建筑产业平台。

此外，推动数字化转型也很重要。要强化认知升级，领导层要深刻理解“一把手工程”，增强数字化转型量身定制的意识，从企业战略层面系统推进转型，激活全员对数字化转型的一致正确认知。数字化转型是系统性工程，要树立系统思维，按照战略驱动、要素支撑、管理闭环的方式推进转型。同时，企业要加快能力升级，通过“内培”与“外引”相结合，构建与数字化转型相匹配的能力，如数字化转型的战略规划能力、IT项目管理能力、数据运营能力等，为开展数字化转型保驾护航。

荣华（青岛）建设科技有限公司常务副总经理、高级工程师 杨迎春

将绿色低碳理念贯穿于装配式建筑构部件制造

低碳装配式建筑是高能耗、高排放的传统建筑业转型升级的发展方向，是作为国民经济支柱产业的建筑业可持续发展的内在需求，是推动绿色宜居城乡建设的重要载体。近年来，荣华（青岛）建设科技有限公司在装配式建筑构部件制造领域作了诸多探索。

基于绿色低碳理念，进行产品设计。

在设计理念方面，贯彻执行“绿色低碳”发展方略；在设计手段方面，采用BIM数字化设计工具，施行精细化和深度设计，根据不同的工程特点做好设计深化，通过精确把控每个技术节点，降低施工难度、节约人工和材料成本、缩短工期等；施行标准化设计，通过技术攻关创新标准化技术应用，引进和推广先进技术，落实标准化做法，从而实现设计、生产和施工的相互协调。

着力构建绿色建材体系，减少资源消耗、降低环境影响。

综合考虑建筑材料的选择、制造、施工和建筑的使用阶段，优先使用对环境影响较小、具有良好节能性能、经济有效的可再生、符合国际或国家的绿色建材认证标准、运营和维护成本小的材料。同时，定期对绿色建材体系进行评估改进，保证体系不断更新。

构建有效的能源管理体系，实现能源高效利用。

制定能源管理策略，在装配式建筑构部件的管理中引入先进的工业化管理思维，从产品设计、部品部件生产、工厂管理等方面，推动建筑工业化向智能制造迈进。对工厂内的能源消耗进行评估与分析，确定能源消耗的主要来源和高耗能环节。设定明确的能源消耗目标，制定相应的能源管理计划。建立能源消耗的监测与记录系统，为后续的改进提供数据支持。根据能源管理计划，逐步实施节能措施，不断寻求提升能源效率的机会，优化能源管理体系。

把标准化管理贯穿于产品质量全生命周期。利用云平台和信息编码技术为部品部件创建编码标识（RFID电子标签），用户可随时通过扫码查询，实现部品部件全生命周期内可持续追踪。

积极推进智能建造技术应用。

建设标准化智能化的生产车间，为智能建造提供基础条件；选用先进的智能化生产设备，提升智能建造技术应用水平；选用先进的“互联网+物联网”技术，实现产品生产过程的精准把控和产品质量可追溯；智能化硬件与先进的管理系统相结合，促进智能建造技术深度应用；积极参与主编或参编各类标准，推广先进绿色低碳技术的应用。

格林堡绿色建设科技有限公司副总经理 巴 英

免拆模超低能耗建筑体系提高住房品质

2021年，国务院印发的2030年前碳达峰行动方案明确，到2025年，非化石能源消费比重达到20%左右，单位国内生产总值能源消耗比2020年下降13.5%，单位国内生产总值二氧化碳排放比2020年下降18%，为实现碳达峰奠定坚实基础。根据中国建筑节能协会建筑能耗与碳排放数据专业委员会编撰的2022中国城乡建设领域碳排放系列研究报告，2020年全国建筑与建造碳排放总量为50.8亿吨，占全国碳排放的比重为50.9%。

2022年，山东省住房和城乡建设厅发布的“十四五”绿色建筑与建筑节能发展规划提出，2025年，绿色建筑占城镇新建民用建筑比例达到100%，新开工装配式建筑占新建建筑比例达到40%以上，其中济南、青岛、烟台3市达到50%以上。今年新修订发布的山东省居住建筑节能设计标准进一步优化建筑用能结构、强化节能措施，将设计节能率提高到83％。

格林堡绿色建设科技有限公司的超低能耗被动式建筑打造了恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、智能的“五恒一智系统”，其核心技术是免拆模超低能耗建筑体系，该体系采用高保温隔热性能免拆模板，集防水、防火、防潮、保温等功能于一体，实现模板、龙骨、保温、隔热、密封、承重、装配式一体化，还具有节能、强度高、施工简单、抗水抗裂、防震抗震、环保舒适等特点。

相较于传统体系而言，该体系有利于节省建筑材料和人工成本、缩短施工周期等，综合效益显著，具有较高的推广价值和应用前景，如绿色建筑的隔热保温材料使取暖与制冷的能耗大幅降低；采用剪力墙结构，模板密度大，强度高，将混凝土与内外模板融为一体，有利于混凝土的养护，结构整体性强，有利于提高抗震性能。由于模板的防护作用，混凝土不受外部环境影响，延长了混凝土的耐久性和建筑使用寿命。该体系为提高建筑工程质量、满足高品质房屋建造需求、大规模推广被动房提供了可靠的技术保障，具有较高的推广价值和应用前景。

除此之外，公司还以BIM设计为基础，实现从原材料生产到施工组织的智能建造，促进建筑业智能建造和快速建造高品质被动房取得积极进展，也极大减少了设计变更引起的设计与材料浪费、降低了房屋的建造难度。